Відкрити меню

Як проводиться оцінка нерухомого майна


Стисло по темі оцінки нерухомого майна

В Україні ринок житла набирає обертів. У своєму житті практично кожна людина може зіткнутись із проблемою купівлі-продажу квартири. Про основні етапи пошуку покупців, підготовку пакету документів для укладення договору купівлі-продажу квартири, найпоширеніші проблеми і підводні камені, з якими може зіткнутися як продавець нерухомості, так і покупець, а також про сплату податків при оформленні угоди, вам розповість наша стаття «Як оформити договір купівлі-продажу квартири в Україні».

Але окрім юридичних тонкощів оформлення, виникають логічні питання: «Якщо квартира продається, то звідки береться її ціна? Ким і як вона формується і чому в одному й тому ж будинку нерухомість може коштувати по-різному?». Це залежить від багатьох факторів, які й враховуються при оцінці квартири. Як та навіщо проводиться оцінка нерухомості, що потрібно для встановлення вартості квартири в Україні в 2020 році, та інші відповіді на питання ви дізнаєтесь у статті.

Як проводиться оцінка нерухомого майна

Близько року тому законодавець серйозно зайнявся проблемами оцінки нерухомого майна. Це призвело до внесення відповідних змін до Податкового кодексу України від 02.12.2010р. № 2755-VI (далі – ПКУ).

Раніше існувала поширена практика ухилення від сплати податків при купівлі-продажу квартири. Раніше й тепер податки на продаж складають: 5% ПДФО плюс військовий збір, які не потрібно платити тільки у певних випадках. Проте, раніше податки розраховувались не від ринкової вартості, а від вартості нерухомого майна, яка вказана оцінювачем. Тому для скорочення витрат на сплату податків складалася занижена оцінка нерухомого майна. Саме для удосконалення оцінки нерухомого майна та викорінення практики зменшення вартості й були внесені зміни.

Тепер процедура ускладнилася й регулюється Порядком ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 17.05.2018р. № 658. Згідно з ним оцінювач направляє свій звіт на сайт посередника, а той вже передає його до Фонду Державного майна. Якщо він визнається адекватним, тобто відповідає ринку, звіт реєструють і дають йому унікальний номер. А якщо ні – реєстрація не проводиться. Без реєстрації в базі та присвоєння унікального номера звіт вважається недійсним.

Отже, оцінка нерухомості – це діяльність уповноваженого суб’єкта щодо встановлення вартості об’єктів на певну визначену дату, основною метою якої є встановлення найбільш ймовірної ціни нерухомого майна на вільному конкурентному ринку.

Оцінка нерухомого майна проводиться для різних цілей, наприклад, для визначення вартості об’єкта, для здійснення операцій купівлі-продажу, визначення бази оподаткування у випадках, передбачених податковим законодавством, визначення орендної плати та в інших випадках, передбачених законодавством.

Яке нерухоме майно підлягає оцінюванню

Якщо мова йде про майно, то ним може бути об’єкт в матеріальній формі, будівля чи споруда (разом із їх невід’ємними частинами), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об’єкти права інтелектуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм власності.

Що стосується майнових прав, які можуть бути оцінені, то такими вважаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від прав власності, в тому числі й право володіння, розпорядження, користування, а також інші специфічні права (право на здійснення діяльності, використання природних ресурсів та інші), право вимоги.

Законодавча база

Перш ніж розбиратися в основах процедури, потрібно зрозуміти, чим же ця діяльність регулюється. Отже, основи проведення оцінки нерухомого майна або майнових прав закріплені в Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001р. № 2658-III (далі – Закон №2658).

Але одного Закону недостатньо. Додатково можна виділити три основні нормативні акти.

  1. Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженого постановою КМУ №1440 від 10 вересня 2003 року.
  2. Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою Кабінету Міністрів України №1442 від 28 жовтня 2004 року.
  3. Національний стандарт №3 «Оцінка цілісних майнових комплексів», затверджений Постановою КМУ від 29.11.2006р. №1655.

Подібні стандарти вважаються обов’язковими для виконання суб’єктами оціночної діяльності всіх форм власності та в будь-яких випадках.

Хто проводить оцінку нерухомого майна

Експертна оцінка нерухомого майна та майнових прав в Україні дозволена суб’єктам оціночної діяльності, до яких належать:

  • суб’єкти господарювання, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб’єкта оціночної діяльності відповідно до закону: це можуть бути як фізичні особи-підприємці, так і юридичні особи будь-якої форми власності.
  • уповноважені органи державної влади і органи місцевого самоврядування, в складі яких працюють оцінювачі (державного та комунального майна).

При цьому оцінка нерухомого майна, проведена саме суб’єктом господарювання, вважається незалежною оцінкою.

Регулятором оціночної діяльності є Фонд Державного Майна України. До речі, перевірити інформацію щодо суб’єктів оціночної діяльності можна безпосередньо на сайті Фонду у відповідному Реєстрі оцінювачів нерухомості (Державний реєстр оцінювачів в Україні).

Коли потрібна оцінка нерухомого майна

За загальним правилом продажу квартира чи інша нерухомість обкладається:

  1. податком на доходи фізичних осіб в розмірі 5%;
  2. військовим збором в розмірі 1,5%.

Зазначені податки потрібно сплатити до підписання договору купівлі-продажу квартири.

Дохід від продажу об’єкта нерухомого майна визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об’єкта, розрахованої уповноваженим органом, яка зареєстрована в єдиній базі даних звітів оцінки.

Зазвичай ніхто не обмежує покупця та продавця у домовленості про будь-яку вартість нерухомості. Сума угоди може бути меншою, але сума податку буде прив’язана до суми, зазначеної в оцінці. А ось якщо в договорі буде прописана більша ціна, то податок буде розраховуватися і виплачуватися з більшої суми. Тут працює принцип «використовуй те, що більше». Оцінка майна – це швидше правила, які регулюють коректність оплати податків при купівлі.

Але зверніть увагу також на винятки із загального правила. Податки з продажу не сплачуються при одночасному дотриманні двох наступних умов:

  • якщо квартира перебувала у власності продавця більше 3 років;
  • якщо це перший продаж вами нерухомості протягом календарного року.

Чи потрібна оцінка квартири при даруванні та іпотеці

Якщо ви отримуєте квартиру в подарунок, то за загальними правилами отримання подарунків, нерухомість оподатковується згідно з правилами, встановленими розділом IV для оподаткування спадщини (п.174.6 ст.174 ПКУ за ставкою 5% бази оподаткування (оціночної вартості подарунку)).

Такий податок може розраховуватись і за нульовою ставкою. В такому випадку оціночна вартість об’єктів з метою оподаткування не визначається. Це можливо:

  1. якщо подарунок дарується близьким членам сім’ї дарувальника (першого та другого ступеня), до яких Податковий Кодекс відносить дітей, батьків, подружжя, рідних братів та сестер, бабусь і дідусів з боку матері та з боку батька, онуків.
  2. за нульовою ставкою оподатковується ще й нерухоме майно, отримане в подарунок інвалідом I групи, дитиною-сиротою або дитиною, позбавленою батьківського піклування, дитиною-інвалідом.

Стосовно оцінки квартири для іпотеки – ціна продажу нерухомості має бути встановлена ​​за згодою іпотекодержателя та іпотекодавця. У разі, якщо сторони не досягли домовленості щодо ціни продажу предмета іпотеки, то він здійснюється за ціною не нижчою ніж та, яку встановила експертна оцінка нерухомості. Це повинно підтверджуватись відповідним актом оцінки.

Як звернутися до оцінювача

Отже, ви можете скористатися вищевказаним реєстром для вибору суб’єкта оціночної діяльності. Доступ є вільним, тому клієнти вибирають оцінювачів самостійно.

Для замовлення необхідними є наступні документи:

  • паспорт (оригінал);
  • документ, що підтверджує право власності на квартиру;
  • технічний паспорт, складений державним або незалежним ліцензованим бюро технічної інвентаризації (БТІ).

Договір на проведення оцінки квартири

Коли ви визначилися з тим, ким буде проводитись оцінка нерухомого майна, з цією особою потрібно укласти договір у письмовій формі.

Пам’ятайте, що в ньому обов’язково потрібно вказати:

  1. нерухоме майно, що буде оцінюватися;
  2. мета, з якою проводиться оцінка;
  3. вид вартості майна;
  4. дата оцінки;
  5. термін виконання робіт;
  6. розмір і порядок оплати роботи (не варто вказувати, що оплата суб’єкта оціночної діяльності залежить від вартості майна, яке необхідно оцінити – це суперечить законодавству);
  7. права та обов’язки сторін договору;
  8. умови конфіденційності;
  9. відповідальність сторін;
  10. порядок вирішення суперечок.

Не забороняється додавати в договір будь-які інші умови, про які домовляться сторони. На практиці багато оцінювачі договору не укладають.

Як проводиться оцінка квартири

Згідно з Національним стандартом №1, проведенню незалежної оцінки вартості нерухомого майна попередньо проводиться підготовчий етап. Він необхідний для того, щоб оцінювач міг ознайомитися з об’єктом, встановити мету проведення оцінки, визначити базу і запропонувати свої умови договору.

Далі йде етап укладення договору, про який зазначено вище, потім безпосередньо сам процес оцінки.

Незалежна експертна оцінка нерухомого майна проводиться в такій послідовності:

  • ознайомлення з об’єктом, збір та обробка вихідних даних та іншої необхідної інформації;
  • ідентифікація об’єкту та пов’язаних з ним прав;
  • вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур;
  • узгодження результатів;
  • складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість на дату оцінки.

Звіт про оцінку вартості нерухомого майна

Підсумком всієї процедури є отримання звіту про оцінку майна. Звіт – це документ, в якому вказані висновки про вартість майна. За загальним правилом він складається у двох примірниках (один – для оцінювача, другий – для замовника). Такий документ підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку майна та скріплюється підписом їх керівника.

Вимоги до його змісту та оформлення встановлені положеннями (національними стандартами) оцінки нерухомого майна. У повній формі звіту потрібно вказати опис об’єкту, дату проведення оцінки, нормативні акти, базу та іншу інформацію, яку використовував оцінювач, висновок про вартість нерухомого майна. До звіту також додаються копії всіх вихідних даних і інші документи, які використовувалися при проведенні оцінки.

Термін дії звіту – не більше 6 місяців, він є чинним лише за умови його реєстрації в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Рецензування звіту про оцінку майна

В статті 13 Закону №2658 закріплено право замовника вимагати рецензування звіту. При подачі письмової заяви клієнта висновок про вартість майна рецензують оцінювачі:

  1. з практичним досвідом роботи з оцінки майна більше двох років;
  2. експертні ради з якості оцінки майна при саморегульованих організаціях оцінювачів;
  3. фахівці-оцінювачі з Фонду Держмайна України з практичним досвідом роботи більше двох років.

Рецензування оцінки у випадках обов’язкових за Законом №2658 суб’єкти-рецензенти проводять безкоштовно. В інших випадках ця послуга є платною. Число звернень за рецензією одного об’єкту не обмежена. Але в звичайних випадках купівлі-продажу квартири за рецензією звертатися не варто.

Вартість оцінки нерухомого майна

Замовник та оцінювач узгоджують і вказують ціну послуги в договорі. Розмір оплати залежить від специфіки об’єкта та термінів роботи, приблизна вартість –2300-3000 гривень (середня вартість оцінки квартири в Києві).

При цьому, сума в розмірі 2000 грн. сплачується за реєстрацію звіту в Єдиній базі даних звітів про оцінку, а тому нижче ніж 2300 грн. вартість оцінки бути не може.

Особливості оцінювання

Фахівці в ході незалежного оцінювання житла враховують такі чинники:

  • стан квартири, кожної кімнати та самої будівлі;
  • знос будівельних матеріалів і конструкцій;
  • наявність інфраструктури та безпечність;
  • місце розташування та інші характеристики квартири.
Як проводиться оцінка нерухомого майна

Підпишіться на нашу юридичну розсилку!

Підводимо підсумки по темі оцінки нерухомого майна:

  1. Оцінка нерухомого майна або майнових прав – це діяльність, уповноваженого суб’єкту щодо встановлення вартості майна.
  2. Дохід від продажу нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості, розрахованої уповноваженим органом, яка зареєстрована в Єдиній базі даних звітів про оцінку.
  3. В разі дарування будь-яких об’єктів, які оподатковуються за нульовою ставкою, оціночна вартість нерухомості з метою оподаткування не визначається
  4. Основа проведення оцінки – договір між суб’єктом оціночної діяльності та замовником, результат оформляється у вигляді звіту про оцінку нерухомого майна в двох примірниках.

© 2020 Юридичний самозахист · Копіювання матеріалів сайту без дозволу заборонено
Всі зображення на ресурсі використовуються згідно з ліцензією Creative Commons CC0
Дизайн та підтримка: GoodwinPress.ru