Відкрити меню

Як укласти попередній договір купівлі продажу нерухомого майна


Стисло по темі укладання попереднього договору купівлі-продажу

Уявіть ситуацію: вам сподобалась квартира, а потрібної суми ще немає. Або у продавця ще не підготований весь пакет документів. Як бути сторонам в такій ситуації, аби забезпечити укладання угоди в майбутньому?

Виходом може стати оформлення попереднього договору купівлі-продажу. Що являє собою цей договір і як його укладати у 2020 році – відповіді на питання в нашій статті.

Як укласти попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна

Поняття попереднього договору закріплене на законодавчому рівні в ст. 635 Цивільного Кодексу України від 16.01.2003 р № 435-IV (далі – ЦК). Там зазначено, що попередній договір – це угода, в якій сторони зобов’язані укласти протягом зазначеного терміну основний договір на певних умовах. Простіше кажучи, попередній договір – це домовленість щодо укладення основної угоди у конкретно визначений термін і на певних умовах.

Вказаний механізм дозволяє:

  • гарантувати угоду між сторонами (по своїй суті вона укладається тільки якщо немає можливості на даному етапі укласти основний договір);
  • зафіксувати умови майбутньої угоди, тобто дозволено обумовити детально предмет, суму і т.д.;
  • зафіксувати обов’язки щодо оформлення основного договору купівлі-продажу у встановлений термін.

Форма попереднього договору купівлі-продажу

За правилами ст. 205 ГК, угода вкладається усно або в письмовій формі. Законодавець залишає право вибору форми попереднього договору за сторонами, якщо інше не прописано законом.

Отже, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна за своєю формою повинен відповідати формі основного договору. Це означає, що якщо законодавство вимагає укладення майбутньої угоди в письмовій формі, то і попередній договір купівлі-продажу повинен бути оформлений теж письмово.

Наприклад, згідно ст. 657 ЦК, такі попередні договори, як купівля-продаж земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) чи іншого нерухомого майна, потрібно обов’язково оформляти в письмовій формі та нотаріально засвідчувати. Тому, можна зробити висновок, що попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки чи іншого нерухомого майна потрібно укладати в письмовій формі та нотаріально завіряти.

При оформленні попереднього договору купівлі-продажу автомобіля діють дещо інші правила. В законодавстві України немає вимоги нотаріальної повірки при купівлі-продажу легкового автомобіля. Тому до нотаріуса можна звернутися за бажанням сторін.

Але, наприклад, попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна у вигляді нежитлового приміщення юридично буде вважатися неукладеним, якщо сторонами не дотримано вимог щодо обов’язкової нотаріально засвідченої форми. В цьому випадку ні одна із сторін не матиме прав для укладання майбутньої основної угоди купівлі-продажу нежитлового приміщення.

Термін укладання основного договору купівлі-продажу

Вже згадана стаття 635 ЦК вказує, що законом можуть встановлюватись обмеження щодо терміну укладання майбутнього договору.

На даний момент зазначене обмеження встановлено лише для суб’єктів господарювання (котрими є юридичні особи та фізичні особи-підприємці). Вони повинні оформити основний договір в узгоджений між сторонами термін, але не пізніше 1 року з моменту укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна. У всіх інших випадках можна вказати в попередньому договорі будь-який термін.

Важливі умови укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого та іншого виду майна

Заповнюючи договір, сторони домовляються про умови, на яких буде укладена майбутня угода.

ГК прямо не обумовлює, які умови повинні бути вказані в попередньому договорі. Тому, опираючись на загальні положення ЦК (а саме на ст. 638 ЦК), такими вважаються:

  • умови про предмет;
  • умови, зазначені законом як істотні;
  • умови, необхідні для схожих договорів;
  • інші умови за домовленістю сторін.

Для прикладу, попередній договір купівлі-продажу квартири повинен містити таку інформацію:

  1. дані про вид договору;
  2. інформацію стосовно сторін та документи, що підтверджують їх особу;
  3. дані про право власності на квартиру;
  4. термін укладання майбутньої угоди і відповідальність сторін в разі недотримання термінів;
  5. умови щодо підготовки необхідного переліку документів та вчинення необхідних дій;
  6. умови про порядок повідомлення сторонами одна одну про готовність укласти попередній договір купівлі-продажу;
  7. умови про відповідальність сторін;
  8. умови про порядок внесення змін;
  9. важливі умови майбутнього основного договору і порядок їх узгодження;
  10. сума та порядок розрахунків;
  11. характеристики нерухомості, що продається.

Серед останніх повинні бути:

  • місцезнаходження (для квартири – поверх, номер, загальна площа, кількість кімнат);
  • інші характеристики;
  • порядок передачі об’єкту покупцеві.

У випадку, якщо буде передбачена лише частина умов майбутнього договору купівлі-продажу нерухомого майна, під час підписання основного договору сторонам потрібно узгодити відсутні умови.

Про те, як підготувати пакет документів для укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна, в тому числі й квартири, які найпоширеніші проблеми та підводні камені, з якими може зіткнутися як продавець нерухомості, так і покупець, а також які податки необхідно заплатити, ви можете дізнатися із нашої статті «Як оформити договір купівлі-продажу квартири в Україні».

Якщо ви хочете укласти попередній договір купівлі-продажу транспортного засобу, варто вказати ідентифікаційні ознаки майна: вид транспортного засобу, марку, модель, реєстраційний номер, колір, рік випуску, номер шасі та кузова, номер двигуна, об’єм двигуна, опис технічного стану транспортного засобу.

Наші фахівці допоможуть юридично грамотно скласти попередній договору купівлі-продажу, якщо це необхідно, з врахуванням всіх особливостей угоди, адже кожна ситуація унікальна та своєрідна.

Протокол про наміри

Згідно ст. 635 ЦК, договір про наміри (протокол про наміри), в якому немає волевиявлення сторін на те, щоб вважати його попереднім договором, не є таким.

Протокол про наміри – це документ, завдяки якому фіксується домовленість між сторонами. Він не має юридичної сили попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна і не тягне за собою юридичних наслідків.

Простіше кажучи, якщо попередній договір – це зобов’язання оформити майбутній основний договір, то договір про наміри – просто акт домовленості, яка не призводить до виникнення у сторін обов’язків. Тому потрібно чітко прописувати, що попередній договір купівлі-продажу є саме таким.

Відповідальність за порушення

У законодавстві зазначено, що сторона яка безпідставно ухиляється від укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані відтермінуванням, якщо інше не встановлено попереднім договором чи актами цивільного законодавства.

Також ви маєте право самостійно домовитися із іншою стороною договору та прописати відповідальність за порушення умов попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна. Але потрібно знати: якщо основний договір не укладений в зазначений термін, або якщо жодна із сторін не надішле другій стороні пропозицію щодо його укладення – обов’язки по попередньому договору припиняються. Це скасовує можливість примусу щодо укладання основного договору в судовому порядку, виконання обов’язків в натуральній формі чи визнання права власності на річ, яка повинна бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу (постанова ВСУ у справі №6-226цс14 від 02.09.2015 р).

Укладаючи попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна деякі забудовники мінімізують відповідальність перед клієнтами. Особливо стосовно термінів будівництва чи здачі будинку в експлуатацію. Як правило, формулювання пов’язані з тим, що будівництво може затягуватись через низку обставин. В результаті зсуву термінів введення в експлуатацію будинку означатиме зміщення термінів підписання майбутнього основного договору купівлі-продажу нерухомого майна. Тому радимо бути уважними.

Варто детально прописати умови про відповідальність за відмову продажу квартири чи іншого нерухомого майна. Як правило, забудовник обмежується поверненням коштів, які, цілком можливо, втратять свою вартість. Тому, в кінцевому результаті, покупець отримає набагато менше, аніж вклав раніше.

Як укласти попередній договір купівлі продажу нерухомого майна

Підпишіться на нашу юридичну розсилку!

Підводимо підсумки по темі попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна:

  1. Попередній договір є таким собі проміжним етапом перед укладанням сторонами основного договору купівлі-продажу нерухомого майна.
  2. Попередній договір повинен містити ряд умов, передбачених законодавством. Найважливішими можна вважати терміни укладання основної угоди та відповідальність за ухилення від подальшого підписання основного договору.
  3. Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна хоч і фіксує домовленість сторін, але не є панацеєю для покупця та не захищає від незаконних дій продавця нерухомості. У будь-якому випадку, перед укладанням таких договорів варто уважно вивчити список важливих юридичних моментів. Ми з задоволенням в цьому допоможемо.

© 2020 Юридичний самозахист · Копіювання матеріалів сайту без дозволу заборонено
Всі зображення на ресурсі використовуються згідно з ліцензією Creative Commons CC0
Дизайн та підтримка: GoodwinPress.ru