Відкрити меню

Як безпечно укласти договір оренди з фізичною особою


Стисло по темі договору оренди

Якщо ви вирішили здати квартиру в оренду, то вам потрібно, по-перше, витратити час і сили, щоб знайти відповідного орендаря, по-друге, правильно оформити з ним договір оренди (найму) житла. За українським законодавством договір оренди приміщення з фізичною особою обов’язково повинен бути укладений письмово.

Договір оренди для орендаря (того, хто шукає квартиру) – це гарантія того, що при належному користуванні його не виженуть з квартири достроково.

Для орендодавця (того, хто здає квартиру) договір – це запорука того, що орендар буде вчасно платити і відшкодує збитки за заподіяну майну шкоду (наприклад, якщо з його вини в квартирі трапиться пожежа або заллє сусідів).

Таким чином, підписання договору є важливим для обох сторін, особливо якщо ви збираєтеся укласти договір оренди житлового приміщення у фізичної особи на тривалий термін.

Нижче ми розповімо про те, як правильно здати квартиру й оформити договір оренди в 2020 році.

Пошук орендаря квартири: крок за кроком

Якщо ви прийняли рішення здавати квартиру, то для початку вам потрібно зробити наступні кроки:

  1. визначити розмір орендної плати, який буде відповідати стану та місцезнаходженню вашої квартири. Також необхідно враховувати актуальні середні ціни оренди у вашому районі;
  2. зробити якісні фото вашої квартири в різних ракурсах, які зможуть зацікавити майбутнього орендаря;
  3. розмістити рекламні оголошення в Інтернеті на відповідних сайтах;
  4. провести переговори з потенційними орендарями та провести покази квартири (скільки їх буде – це залежить від того, наскільки правильно ви зробили попередні кроки).

Якщо після розміщення вами реклами дзвінки не надходять, це означає, що ви могли допустити одну з наступних помилок:

  • невірно визначили ціну;
  • зробили невдалі фото або недостатньо хороший опис вашої квартири;
  • неправильно розмістили рекламу.

Мусимо зазначити, що пошук орендаря для квартир навіть з гарним місцем розташування та ремонтом, є справою, в якій потрібно чимало часу і терпіння. У більшості випадків цей процес краще довірити кваліфікованому спеціалісту, тим більше, що комісію ріелтору в таких випадках платить орендар, а не власник квартири.

Тобто при зверненні до брокера ви не витрачаєте грошей (за винятком витрат на рекламу, які ви в будь-якому випадку понесете при самостійному пошуку), зате істотно заощадите свій час, а іноді – й нерви в процесі здачі квартири в оренду. Якщо ваша квартира знаходиться в м. Києві, ви можете прочитати про вищеперераховані послуги за посиланням.

Після того, як відповідний орендар буде знайдений, наступним етапом є підписання договору оренди житлового приміщення.

Особливості укладення договору оренди квартири

Укладаючи договір оренди житлового приміщення з фізичною особою, потрібно брати до уваги, які вимоги встановлені законодавством до його форми (усна, письмова, нотаріальна), строку його дії, обов’язкових умов, які повинен містити договір і умов, які сторони можуть прописати на свій розсуд.

Форма типового договору оренди квартири

Договір оренди житлового приміщення між фізичними особами може бути укладений в простій письмовій формі. Це означає, що завіряти його у нотаріуса або десь реєструвати не потрібно.

Виняток становить договір оренди житла з викупом приміщення, для якого передбачена обов’язкова нотаріальна форма, тобто такий договір підписується виключно у нотаріуса. Однак орендодавцем за таким договором може бути тільки підприємство, а не фізична особа, тому в даній статті ми його не розглядаємо.

Договір оренди квартири: термін дії

Термін договору оренди квартири ви встановлюєте спільно з орендарем в залежності від того, на який період вона потрібна орендарю і наскільки довго ви готові її здавати. Наприклад, ви можете укласти договір на 1 рік з правом продовження терміну його дії.

Чи можна укласти договір оренди житлового приміщення на невизначений термін

Ви можете взагалі не прописувати термін дії договору, однак в такому випадку договір буде автоматично підпадати під дію норми закону, яка передбачає строк оренди на 5 років. Така тривалість практично нікого не зацікавить, тому краще все-таки врегулювати питання про строки.

Як продовжити договір оренди приміщення

Договір продовжується, як правило, за згодою сторін, тобто для його продовження потрібно буде кожен раз підписувати доповнення до нього. Альтернативний варіант – передбачити автоматичне продовження договору, якщо жодна зі сторін не заперечує проти цього і не повідомила про це письмово.

Обов’язкові умови договору оренди між фізичними особами

До обов’язкових умов договору оренди належать:

  1. предмет (яка саме квартира здається в оренду);
  2. розмір орендної плати і порядок її внесення;
  3. на який строк приміщення здається в оренду (про це ми вже писали вище).
  4. Те, що приміщення відноситься до жилого фонду та може бути використано тільки для проживання в ньому

Це – мінімальні умови, які повинен містити навіть найкоротший за обсягом договір оренди квартири. Однак, як підказує наш досвід, таких умов виявляється явно недостатньо, оскільки існує ряд важливих питань, без узгодження яких надалі у вас можуть виникнути проблеми з орендарем.

До цих умов відносяться такі:

  • Хто і в якому порядку буде оплачувати комунальні послуги.
  • Хто має право вселитися разом з орендарем та буде проживати в квартирі.
  • В якому розмірі орендар несе відповідальність за прострочення орендної плати, пошкодження квартири і як це потрібно фіксуватию.
  • Чи може орендар прописатися в житло до закінчення терміну дії договору.
  • В яких випадках договір може бути достроково розірвано.
  • Як часто власник приміщення може перевіряти квартиру та чи повинен він повідомляти про це заздалегідь.
  • Хто повинен здійснювати поточний та капітальний ремонт в приміщенні.

Договір оренди може містити й інші важливі нюанси, які не суперечать законодавству, проте перерахувати їх всіх в даній статті не представляється можливим.

Чи є договір оренди підставою для прописки в квартирі

Більш докладно зупинимося на питанні реєстрації місця проживання (прописки) в орендованій квартирі.

Багатьох турбує питання, чи може орендар прописатися в квартирі без відома господаря, а також чи може він прописати в ній своїх неповнолітніх дітей.

Про те, що договір оренди може бути підставою для прописки, а після закінчення його дії – виписки мешканця, ми вже говорили в статтях «Як прописатися в квартирі» і «Як виписатися з квартири».

Якщо договором не передбачено право орендаря на прописку в квартирі, то реєстрація в квартирі без згоди власника є неможливою. Однак якщо ви хочете виключити таку можливість, то для більшої надійності ми б рекомендували вказувати в договорі на відсутність такого права в орендаря.

Чи має юридичну силу договір оренди квартири

Навіть якщо ви не декларуєте доходи, які одержуєте з оренди, це не впливає на те, щоб договір мав юридичну силу. Тому ви, як орендодавець, маєте право офіційно захищати свої інтереси в суді в разі порушення умов договору орендарем. Такими ж правами наділяється й орендар.

Однак як показує практика, більшого захисту вимагають інтереси саме господаря квартири, оскільки він передає свою квартиру в користування, як правило, абсолютно стороннім людям.

Хто сплачує податки за договором оренди

Податки сплачує орендодавець (власник приміщення), якщо договір укладено між фізичними особами. Якщо ж орендарем є юридична особам або підприємець, а орендодавцем – фізична особа, то податки сплачує – орендар як податковий агент. Розмір податку складає 18% від розміру орендної плати.

Оренда капітального приміщення

Якщо в оренду здається будівля або інша капітальна споруда або її частина, то договір необхідно посвідчити нотаріально та провести державну реєстрацію права оренди.

Умови можуть бути узгоджені сторонами, так само як і при оформленні найму житла, однак особливу увагу необхідно звернути на наступні умови:

  • Для якої діяльності буде орендуватись приміщення.
  • Яка його вартість, хто нестиме відповідальність за пошкодження.
  • Хто та в якому порядку сплачуватиме за комунальні послуги (як правило, цей обов’язок покладається на орендаря).
  • Чи має право орендар передавати приміщення в суборенду, в якому порядку (зазвичай, необхідна письмова згода орендодавця).
  • Чи може орендар здійснювати ремонт, та в якому порядку буде компенсована вартість ремонут після закінчення строку дії договору (якщо буде).
  • Інші умови, які не протирічать закону.
Як безпечно укласти договір оренди з фізичною особою

Підпишіться на нашу юридичну розсилку!

Підводимо підсумки по темі договору оренди житла:

  1. Власнику квартири дуже важливо приділити увагу правильному оформленню договору оренди, оскільки мова йде про збереження вашої власності.
  2. Пошук орендаря є трудомістким процесом, проведення якого рекомендується довірити професіоналу.
  3. До договору оренди житла немає особливо суворих вимог, крім того, що він обов’язково повинен бути укладений у письмовій формі, якщо його сторони – фізичні особи.
  4. У договорі оренди квартири можна прописати практично будь-які умови на свій розсуд, однак необхідно проаналізувати, чи не суперечать такі умови чинному законодавству, а також що буде застосовуватися в разі виникнення суперечностей – умови договору або ж вимоги закону.
  5. Ми можемо допомогти вам із пошуком орендаря для вашої квартири та правильним оформленням договору. Більш детально про послугу дізнайтесь тут.

© 2020 Юридичний самозахист · Копіювання матеріалів сайту без дозволу заборонено
Всі зображення на ресурсі використовуються згідно з ліцензією Creative Commons CC0
Дизайн та підтримка: GoodwinPress.ru