Відкрити меню

Як оформити договір купівлі-продажу квартири в Україні


Стисло по темі оформлення купівлі-продажу квартири

Як і впродовж попередніх років, оформлення купівлі квартири, так само, як і її продажу, являє собою складний багатоетапний процес, який вимагає відповідального підходу до правильного пошуку потенційного покупця або ж відповідного об’єкта нерухомості, підготовки й перевірки документів, вибору нотаріуса. Це стосується як купівлі квартири на первинному ринку, тобто у забудовника, так і придбання житла на вторинному ринку, тобто у фізичної особи.

Дану статтю ми присвятили питанню про те, як оформити договір купівлі продажу квартири на вторинному ринку.

Зокрема, ми зупинимося на основних етапах пошуку покупців, підготовки пакету документів для укладення договору купівлі-продажу квартири в 2020 році, відзначимо найпоширеніші проблеми та підводні камені, на які можуть наштовхнутися як продавець нерухомості, так і покупець, а також торкнемося питання сплати податків при оформленні угоди.

Пошук покупця: інформація для продавця

До початку пошуку потенційного покупця вам необхідно:

  1. правильно оцінити вартість квартири, яку ви плануєте виставити на продаж;
  2. переконатися в тому, що у вас є всі документи, необхідні для продажу.

Про документи, які знадобляться вам для оформлення купівлі-продажу, ми детально розповімо в наступному розділі. А зараз, для початку, ми зупинимося на визначенні ціни продажу.

З досвіду ми знаємо, що нерідко трапляються випадки, коли власники суттєво переоцінюють вартість свого об’єкта нерухомості та, не зважаючи на відсутність потенційних покупців протягом тривалого часу, продовжують утримувати ціну, тим самим втрачаючи час, а іноді й гроші.

Звісно ж, ніхто не спонукає вас дешево продавати належну вам квартиру або будинок. Однак в цій справі важливо знайти золоту середину. При встановленні ціни слід врахувати попит і пропозицію на ринку вторинної нерухомості, правильно оцінивши переваги та недоліки свого об’єкта. А це, як правило, практично неможливо зробити самостійно.

Якщо ви вже зіткнулися з проблемою відсутності потенційних покупців на ваш об’єкт, то, можливо, варто замислитися про зниження ціни або ж про звернення до фахівця, який допоможе вам зрушити справу продажу з «мертвої точки».

Ну а для тих, хто збирається зайнятися самостійними пошуками покупця, наступним етапом буде розміщення реклами, для чого знадобляться якісні фотографії квартири і її докладний опис.

Якщо ви все зробили правильно, і до вас надходять дзвінки від потенційних покупців, то в такому разі вам залишається тільки провести показ квартири та серед потенційних покупців знайти того, хто готовий придбати ваш об’єкт.

Далі переходимо до того, які вам знадобляться документи для продажу, а також як правильно скласти договір купівлі-продажу квартири.

Документи для продажу квартири

Як і будь-який інший договір, що стосується нерухомості, договір купівлі-продажу квартири підлягає нотаріальному посвідченню та внесенню даних про переоформлення права власності на об’єкт до Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Тому другим за важливістю етапом є пошук і організація укладення угоди в нотаріуса. У багатьох випадках нотаріуса вибирає покупець.

Однак у випадках, коли покупець не хоче займатися пошуком нотаріуса, тоді цей обов’язок буде покладено на вас. Бажано, звичайно, вибрати нотаріуса, який має досвід укладання договорів і умови, необхідні для цього (як мінімум, домовленість з банком для безготівкового розрахунку).

Відзначимо, що для укладення самої угоди вам обов’язково потрібно провести офіційну оцінку квартири, яку повинен зробити кваліфікований оцінювач. Іноді оцінювача вам порекомендує нотаріус, але будьте готові до його самостійних пошуків.

Як оформити купівлю квартири: проблемні питання

До проблемних моментів при підготовці документів можна віднести наступні:

  1. Необхідність виписатися з квартири вам і іншим прописаним в ній особам. Особливо це стосується малолітніх дітей. Цьому питанню у нас присвячені окремі статті: «Як виписати з квартири мешканця», «Як виписати дитину».
  2. Якщо купівля-продаж відбувається не третім особам, а комусь із родичів, і питання про виписку малолітньої дитини не стоїть, але малолітня дитина все-таки прописана в квартирі, то вам буде потрібно отримати дозвіл органів опіки та піклування на укладення договору.
  3. Проблеми з отриманням технічного паспорта на квартиру (якщо в квартирі було перепланування, що не відображено в старих документах).
  4. Наявність накладеного арешту на квартиру. Його відсутність або наявність особливо важливо перевірити покупцеві, про що ми поговоримо нижче.
  5. Отримання згоди другого з подружжя на продаж квартири. Якщо квартира була придбана в шлюбі, вам може знадобитися нотаріальна згода від другого з подружжя на її продаж. Виняток становить нерухомість, яка не є сумісною власністю подружжя. Про це ми докладно писали в статті «Розподіл майна між подружжям та особиста приватна власність подружжя».
  6. Проблеми із заборгованістю по оплаті за ЖКГ. Таку заборгованість необхідно погасити. За відсутності грошових коштів це питання можна вирішити шляхом укладення попереднього договору купівлі-продажу квартири й отримання завдатку від покупця, коштом якого продавець зможе погасити заборгованість.

Якщо ви хочете укласти попередній договір купівлі-продажу квартири, то нотаріус в такому випадку теж буде вам необхідний, оскільки попередній договір укладається в тій же формі, що й основний.

Окрему проблематику становить відсутність приватизації квартири. Якщо коротко, то приватизація – це переоформлення в свою власність державної або комунальної квартири, яка була видана за ордером.

У деяких випадках «продавці» іноді починають займатися продажем, навіть не перевіривши, чи мають вони право власності на квартиру. У будь-якому разі до того, як починати пошук покупця, варто переконатися в тому, що у вас є правовстановлюючий документ. Якщо ж ви вселилися в квартиру по ордеру і не приватизували її, тоді обов’язковою до прочитання для вас буде стаття «Як оформлюється приватизація квартири в Україні».

У підсумку, стандартний пакет документів при продажу квартири в Україні включає такі документи, як:

  • правовстановлюючий документ на квартиру,
  • технічний паспорт,
  • довідку про відсутність заборгованості по комунальних платежах,
  • документ про оцінку квартири,
  • довідку про склад сім’ї.

Не забуваємо, що з недавнього часу отримати довідку про склад сім’ї стало не так просто. Довідка видається не ЖЕКом, як було раніше, а в центрах надання адміністративних послуг або ж іншими органами реєстрації місця проживання. Вона готується місяць (якщо не займатися прискоренням процедури). Трапляються нерідкі випадки, коли таку довідку відмовляються видавати без запиту нотаріуса.

Для складніших випадків продажу може знадобитися:

  • дозвіл органів опіки та піклування,
  • згода другого з подружжя на продаж,
  • документи про зняття арешту (якщо інформація про його зняття не відтворена в Державному реєстрі, однак про нього відомо покупцеві),
  • згода співвласників квартири на продаж частини квартири (якщо квартира знаходиться у спільній частковій власності).

Відзначимо, що договір купівлі продажу частки квартири може бути укладений при завчасному повідомленні про продаж інших співвласників квартири. Продати свою частку в квартирі, якщо вона знаходиться у спільній власності без виділення частини (внаслідок приватизації на кілька осіб, наприклад), взагалі неможливо, поки не буде виділена ваша частина з квартири.

Як бачите, продаж квартири і, особливо, підготовка документів – непроста справа, може мати чимало складнощів, розібратися з якими вам допоможе тільки фахівець.

Однак не менше уваги (а може навіть і більше) варто приділити належному оформленню договору купівлі-продажу квартири покупцеві. Зупинимося на цьому докладніше.

Договір купівлі-продажу квартири: підводні камені для покупця

Якщо ви не читали інформацію для продавця, викладену в попередніх розділах статті, то радимо до неї повернутися. Адже саме там ми говорили про те, які потрібні документи для реєстрації договору купівлі-продажу квартири, а також про те, які проблеми можуть виникнути при підготовці документів для укладення договору, а саме:

  1. Наявність в квартирі не виписаних мешканців, особливо коли йдеться про продаж квартири з неповнолітніми дітьми, які там прописані. Звичайно ж, сама по собі наявність прописки в квартирі колишнього господаря або членів його сім’ї ніяким чином не впливає на ваші інтереси як нового власника квартири (за винятком малолітніх осіб). Однак зазначимо, що в разі, якщо це питання не буде вирішене до підписання угоди, то в майбутньому без наявності добровільної згоди зазначених осіб на виписку, вам доведеться вирішувати це питання в судовому порядку, що потребуватиме чимало часу.
  2. Наявність заборгованості по комунальних платежах.
  3. Наявність накладеного арешту на квартиру. Цей пункт дуже важливий. Якщо квартира зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то перевірити наявність або відсутність арешту можна через реєстр. Якщо квартира не зареєстрована (через те, що право власності було оформлено ще до прийняття змін до законодавства про обов’язкове внесення в реєстр), то після того, як об’єкт буде внесений до реєстру, в реєстрі через якийсь час може відобразитися інформація про арешти на квартиру, накладені та внесені в старі реєстри (наприклад, виконавчою службою). В такому випадку необхідно переконатися в тому, що квартира вільна від будь-яких арештів, що самостійно зробити не завжди вдасться. У випадку його наявності необхідно розпочати процедуру зняття арешту.

Купівля квартири: податки та інші платежі

Як правило, витрати на оформлення договору несе покупець квартири. До таких витрат відноситься: оплата послуг нотаріуса, комісійні брокера продавця, державне мито в розмірі 1% від вартості квартири, адміністративні збори за внесення інформації до Державного реєстру речових прав.

Про те, які податки при купівлі квартири зобов’язаний заплатити продавець і покупець при оформленні договору, докладно описано в окремих статтях. Так, зі статті: «Яким є податок на продаж квартири» ви прочитаєте, які податки повинен заплатити продавець після продажу квартири або іншого житлового об’єкта нерухомості, а також за яких умов продавець звільняється від сплати податків.

Що стосується покупця, то крім вище перерахованих витрат, йому доведеться заплатити збір на обов’язкове державне пенсійне страхування в розмірі 1% від вартості угоди. По закону від сплати такого збору повинні бути звільнені покупці, які вперше купують житло або ж стоять на квартирному обліку. На практиці нотаріуси все одно вимагають від покупця заплатити збір, керуючись власними інструкціями, через що виникає ситуація, коли платити доводиться незалежно від того, вперше купується таке житло чи ні. Що ж робити в такому випадку?

Тим, хто хоче дізнатися, як повернути з бюджету збір на пенсійне страхування, якщо житло було куплено вами вперше, варто прочитати статтю «Як повернути пенсійний збір, сплачений при купівлі квартири».

Як оформити договір купівлі-продажу квартири в Україні

Підпишіться на нашу юридичну розсилку!

Підводим підсумки по темі купівлі-продажу квартири:

  1. Оформлення купівлі-продажу квартири році містить достатньо труднощів не тільки на первинному, але і на вторинному ринку. Це пов’язано не тільки з трудомістким процесом пошуку покупця або ж потрібного об’єкту, але також з перевіркою та підготовкою пакету документів для угоди, організації угоди в нотаріуса, а в деяких випадках – здійснення додаткових дій, таких як отримання дозволу органів опіки і піклування або ж виписки мешканця.
  2. Якщо ви хочете швидко й надійно продати квартиру або ж безпечно купити її, варто звернутися до фахівця, як мінімум, для перевірки документів для купівлі-продажу квартири або ж для супроводу угоди від початку до кінця, що набагато полегшує і прискорює всі процедури.
  3. Якщо ви шукайте фахівців для якісного супроводу угоди купівлі-продажу квартири в м. Києві, пропонуємо вам ознайомитися з пакетом наших послуг.

© 2020 Юридичний самозахист · Копіювання матеріалів сайту без дозволу заборонено
Всі зображення на ресурсі використовуються згідно з ліцензією Creative Commons CC0
Дизайн та підтримка: GoodwinPress.ru