Відкрити меню

Іпотека в Україні: умови та особливості


Стисло по темі іпотеки

Мабуть, кожному з нас знайоме слово «іпотека»: хтось познайомився з ним на практиці, хтось ще ні. При цьому у свідомості багатьох людей це слово обов’язково пов’язане з чимось обтяжувальним та не дуже зрозумілим.

З’ясуємо, що таке іпотека у 2020 році, з чого починати, для чого вона потрібна та чи дійсно це так обтяжує, як здається?

Що таке іпотека

Згідно із Законом України «Про іпотеку» від 05.06.2003 № 898-IV (далі ‒ Закон №898), іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, яке стає предметом іпотеки та хоча і залишається у власника, але є гарантією того, що зобов’язання буде виконане  і для цього може бути продане у випадку невиконання зобов’язання.

Сторонами договору іпотеки є дві особи: іпотекодавець та іпотекодержатель. Хто ж вони?

Згідно з цим же Законом, іпотекодавець – це особа, що передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов’язання або зобов’язання третьої особи перед іпотекодержателем. Тобто, по суті, іпотекодавець – це боржник або майновий поручитель. Він бере на себе якесь зобов’язання та гарантує його виконання своїм нерухомим майном.

Майновий поручитель – це особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання третьою особою. У цілому, це та особа, яка йде на значний ризик заради боржника. Він гарантує своїм майном виконання боржником його зобов’язань. Якщо коштом майна цього поручителя будуть задоволені вимоги кредитора, майновий поручитель сам стає кредитором стосовно боржника, за якого він поручався.

У свою чергу, іпотекодержатель – це кредитор за зобов’язанням, в якому нерухоме майно передане в іпотеку.

Іпотека за своєю сутністю є заставою, предметом якої може бути тільки нерухоме майно.

Іпотека як вид застави

В умовах сучасного світу значна кількість людей користується послугами кредиту, що, звісно ж, позитивно позначається на розвитку економічних відносин. Логічно, що найбільш ефективно інтереси кредитора можуть бути захищені шляхом використання застави нерухомості, оскільки:

  • нерухомість «стабільна». Вона мало піддається ризику знищення або раптового зникнення у порівнянні з іншими об’єктами;
  • вартість нерухомості постійно зростає;
  • «особливо цінний об’єкт» для будь-якої людини, тому ризик її втрати якомога краще стимулює боржника належним чином виконати своє зобов’язання.

Тому одним з інструментів захисту інтересів кредиторів-банків є іпотечний кредит (іпотека в ощадбанку або в іншому банку).

Іпотека може бути вигідна не тільки для кредитора, але і в деякому сенсі для боржника, тому що:

  • майно, яке є предметом іпотеки, залишається у боржника;
  • боржник має право ним користуватися відповідно до його цільового призначення;
  • боржник має право отримувати від такого предмета продукцію, плоди та доходи, якщо інше не встановлено іпотечним договором;
  • іпотекодержатель має право заповідати таке майно. Правочин, який обмежував би таке право боржника, є нікчемним.

При цьому окремі обмеження з використання такого майна все-таки існують. Іпотекодержатель має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя:

  • зводити, знищувати або проводити капітальний ремонт будівлі (споруди), розташованої на земельній ділянці, що є предметом іпотеки, або здійснювати суттєві покращення цієї земельної ділянки;
  • передавати предмет іпотеки до наступної іпотеки;
  • продавати або наступним чином розпоряджатися предметом іпотеки (крім заповіту);
  • передавати предмет іпотеки до спільної діяльності, в лізинг, оренду, користування.

Що може бути предметом іпотеки

Предметом іпотеки може бути тільки нерухоме майно: земельні ділянки та об’єкти, розташовані на них, переміщення яких неможливо без зміни їх вартості та призначення.

Слід відзначити, що таке іпотека на нерухомість може бути встановлена як стосовно одного об’єкта, так і стосовно декількох об’єктів.

Обов’язковими для іпотеки є:

  1. Правовий статус. Такий об’єкт повинен належати іпотекодержателю на праві власності або праві господарського відання (право, яке належить державним або комунальним підприємствам).
  2. Можливість відчуження. Майно може бути відчужено власником та на нього може бути звернене стягнення.
  3. Виділення в натурі. Майно повинне бути виділене в натурі, тобто повинно бути окремим «самостійним» об’єктом.

Предметом іпотеки може бути також:

  • об’єкт незакінченого будівництва, на який видано дозвіл на будівництва, понесені витрати на його спорудження, але відсутнє прийняття в експлуатацію відповідно до законодавства;
  • права на об’єкт, в тому числі право оренди або право користування нерухомим майном, яке надає орендатору або користувачеві право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди або користування також прирівнюється до нерухомого майна;
  • майбутньою власністю, яка стане такою після укладення договору іпотеки.

Головною умовою у такому випадку є документальне підтвердження майнових прав на вищеперераховані об’єкти.

Вартість предмета іпотеки можливо встановити кількома способами:

  • за згодою сторін іпотечних взаємовідносин, про які ми писали вище;
  • за результатами незалежної оцінки, проведеної суб’єктом оцінювальної діяльності.

Особливості іпотеки

Нерухомість у спільній власності

Як ми знаємо, майно, яке передбачається передати в іпотеку, повинно знаходитися у боржника на праві власності. А що робити з майном, якщо воно перебуває у спільній власності? Закон «Про іпотеку» не забороняє передавати таке майно в іпотеку, але з однією умовою – необхідна нотаріально завірена згода всіх співвласників.

Можливі ситуації, коли таку згоду отримати складно або неможливо. У такому випадку законодавець поступився та вказав, що вищевказана згода не потрібна, якщо боржник передає в іпотеку:

  • тільки свою частку;
  • вона виділена в натурі;
  • право власності на неї зареєстроване як на окремий об’єкт.

Іпотека будівлі та земельної ділянки

Також складнощі можуть виникнути й тоді, коли в іпотеку передається яка-небудь будівля.

Звичайно, будь-яка будівля знаходиться та пов’язано із земельною ділянкою. Тому й розглядати іпотеку якої-небудь будівлі необхідно у взаємозв’язку з цією земельною ділянкою. Питання лише в тому, кому належить ця земельна ділянка. Якщо вона належить боржнику, як і будівля, яка перебуває на ній, то проблем немає – будівля разом із ділянкою передається в іпотеку.

Можливі ситуації, коли земельна ділянка може належати іншій особі та передана іпотекодавцю в оренду (користування). Після звернення стягнення на будівлі, що належать боржнику, їх новий власник отримує права та обов’язки з оренди цієї земельної ділянки (користування нею).

Аналогічно вирішується питання і в тому випадку, якщо повернути вказану ситуацію навпаки. Якщо боржник передає в іпотеку земельну ділянку та ній розташовані якісь будівлі, які перебувають у боржника на праві власності, то всі ці об’єкти також підлягають передачі в іпотеку.

Якщо ж власником землі залишається боржник, а власником цих будівель є інша особа, новий власник земельної ділянки зобов’язаний надати власнику будівлі такі ж умови користування, які мав іпотекодатель.

Іпотека не скасовує ті положення, які встановлені Земельним кодексом України відносно заборон та обмежень щодо відчужень та цільового використання земельних ділянок. Реалізація переданих в іпотеку земельних ділянок відбувається за допомогою публічних торгів. Покупцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути особи, визначені Земельним кодексом України.

Дія Закону № 898 не поширюється на земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності та не підлягають приватизації.

Об’єкти незавершеного будівництва

Свої особливості мають і об’єкти незавершеного будівництва. Їх відмінність від інших предметів, які можуть бути передані в іпотеку, полягає у тому, що при передачі в іпотеку земельної ділянки під ними, вони автоматично вважаються предметами іпотеки, незалежно від того, хто власник таких об’єктів. І навіть після завершення будівництва об’єкта, вони залишаються предметом іпотеки згідно з укладеним договором.

Зверніть увагу! Згідно із законодавством про іпотеку, вона не поширюється на ту частину об’єкта, яка виділена в натурі та придбана будь-якою особою (покупцем) на підставі цивільно-правового договору. Повна вартість виділеної частини повинна бути сплачена до моменту прийняття рішення про продаж предмету іпотеки, якщо інше не встановлено договором з покупцем.

Майно в державній або комунальній власності

Умовою іпотеки у такому випадку є отримання згоди органу державної влади або органу місцевого самоврядування, до сфери господарського відання якого належить відповідне підприємство, установа чи організація.

Що не може бути предметом іпотеки

Забороняється передання в іпотеку в Україні об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації.

Предметом іпотеки також не можуть бути пам’ятки культурної спадщини, внесені до Переліку пам’яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації згідно із Законом України «Про Перелік пам’яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації» від 23.09.2008 № 574-VI.

Вимоги, які забезпечуються іпотекою

Коштом іпотеки кредитор має право задовольнити свої вимоги повністю або в будь-якій частині, що визначена іпотечним договором, враховуючи сплату відсотків, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення суми боргу, яке було передбачене умовами договору.

Якщо інше не встановлено законом або іпотечним договором, іпотекою також забезпечуються вимоги іпотекодержателя з відшкодування:

  • витрат, пов’язаних з пред’явленням вимог за основним зобов’язанням та зверненням стягнення на предмет іпотеки;
  • витрат на утримання та зберігання предмета іпотеки;
  • витрат на страхування предмету іпотеки;
  • збитків, спричинених порушенням основного зобов’язання або умов іпотечного договору.

Законодавством встановлено такий «бонус» для кредиторів – назвемо його «право переважної вимоги». Її сенс полягає у тому, що при порушенні боржником взятого на себе зобов’язання, кредитор має переважне право перед іншими особами на задоволення своїх вимог коштом іпотечного майна. Таке «переважне право» виникає з моменту державної реєстрації самої іпотеки.

Якщо ж законодавством встановлено пріоритет якої-небудь вимоги на таке майно, то ця вимога буде мати першочергову силу (навіть не дивлячись на те, що іпотекодержатель має переважне право) тільки за умови її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації іпотеки.

Як оформити іпотеку в Україні

У Законі №898 виділені три підстави для отримання іпотеки, а саме:

  • договір;
  • закон;
  • рішення суду.

Права за іпотекою виникають з моменту її державної реєстрації. Державна реєстрація іпотеки здійснюється з метою встановлення пріоритету, тобто переважного права іпотекодержателя перед іншими особами щодо задоволення своїх вимог коштом майна, переданого в іпотеку.

Згідно зі ст.19 Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV, державна реєстрація іпотек здійснюється у строк, що не перевищує двох робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви у Державному реєстрі прав.

Згідно зі ст.34 вищевказаного Закону, за державну реєстрацію іпотеки сплачується адміністративний збір у розмірі 0,05 прожиткового мінімуму для працездатного населення. Адміністративний збір стягується у відповідному розмірі прожиткового мінімуму для працездатного населення, встановленого законом на 1 січня календарного року, в якому подаються відповідні документи для здійснення державної реєстрації прав, та округляється до найближчих 10 гривень. Тобто сплатити доведеться 90 гривень.

Подати заяву та інші документи для іпотеки може або іпотекодержатель, або особа, в інтересах якої встановлена, змінена або припинена іпотека, або уповноважена на це особа.

В результаті проходження цієї процедури отримуємо витяг з Державного реєстру прав та внесення у відкритий розділ Державного реєстру прав відповідних даних про речові права та їх обтяження, про об’єкти та суб’єктів цих прав.

Умови іпотеки

Взяти іпотеку на житло в Україні можна тільки на підставі письмового нотаріально завіреного договору. Істотними умовами іпотечного договору є наступні:

  • інформація про сторони. Для іпотекодержателя та іпотекодавця – юридичних осіб, якщо вони резиденти, такими умовами будуть: найменування, місцеперебування та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних, фізичних осіб-підприємців та громадських об’єднань. Для нерезидентів необхідно вказати найменування, місцеперебування та державу, де зареєстровано особу.

Дані фізичних осіб, якщо вони громадяни України: прізвище, ім’я, по батькові, місце проживання з вказівкою адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер. Якщо ж стороною цього договору є іноземець або особа без громадянства, обов’язково вказуйте прізвище, ім’я, по батькові (за наявності), адресу постійного проживання за межами України;

  • інформація про взяте зобов’язання: зміст, розмір, строк та порядок його виконання та/або посилання на правочин, за яким встановлено таке зобов’язання;
  • інформація про предмет іпотеки, яка була б достатньою для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер та цільове призначення;
  • інформація про видану заставну або її відсутність.

Вищевказаний перелік обов’язковий до виконання! Якщо його не дотримуватися при складанні договору, є ризик визнання його недійсним за рішенням суду.

Звісно, ніхто не заважає вам вносити будь-які інші дані до договору, стосовно, наприклад, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодержателя на такий предмет, даних про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу стягнення на такий предмет.

Договір, в якому прописано основне зобов’язання боржника, та іпотечний договір можуть бути оформлені одним документом.

Якщо іпотекою було гарантоване повернення кредиту для купівлі нерухомого майна, яке виступає предметом іпотеки, договір купівлі-продажу та іпотечний договір можуть бути укладені одночасно.

Заставна

Якщо зобов’язання боржника взяте та підлягає виконанню саме у грошовій формі, то у кредитора є можливість оформити заставну. Що ж це таке і яке має значення?

Заставна – це іпотечний цінний папір, передбачений іпотечним договором, що посвідчує право кредитора на отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, а у випадку невиконання основного зобов’язання – право звернути стягнення на предмет іпотеки. Дані про заставну або її відсутність – це одна з обов’язкових умов іпотечного договору.

Заставна свідчить про те, що нерухомість була передана під заставу.

Після державної реєстрації іпотеки на квартиру оригінал заставної передається іпотекодержателю, якщо інше не встановлено договором.

Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом здійснення передавального напису, який посвідчуватиме перехід всіх або частини прав за цим документом до іншої особи.

За такої передачі новий власник отримує всі права, пов’язані з цією заставною, а попередній власник втрачає такі права. Попередній власник зобов’язаний передати новому власнику за його вимогою всі необхідні документи та інформацію, пов’язану із заставною.

Анулювання та видача нової заставної здійснюється за згодою сторін.

Дані про видачу, анулювання заставної також підлягають державній реєстрації.

Зверніть увагу! Заставна не видається у тих випадках, якщо іпотекою забезпечено грошове зобов’язання, сума боргу за яким на момент укладення іпотечного договору не встановлена та яке не містить критеріїв, що дозволяють визначити цю суму на конкретний момент.

Так, визначивши поняття та значення заставної, перейдемо до її форми.

Заставну необхідно оформлювати у письмовій формі в одному екземплярі на бланку стандартної форми, яка встановлюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку. На всіх екземплярах іпотечного договору проставляється відмітка про видачу заставної.

Залежно від предмета іпотеки (нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва) заставна повинна мати візуальні відмінності.

При цьому, як і для іпотечного договору, у заставній необхідно вказати також такі обов’язкові положення:

  • назву документу. Необхідно вказати саме слово «Заставна» як складову частина назви документу та інформацію про зобов’язання боржника перед іпотекодержателем;
  • інформацію про сторони (такі ж вимоги, як і для іпотечного договору);
  • посилання на дані про іпотечний договір та договір, який обумовлює основне зобов’язання;
  • інформацію про предмет іпотеки, достатню для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані;
  • інформацію про зміст та розмір основного зобов’язання, строк та порядок його виконання;
  • спосіб обернення стягнення на предмет іпотеки, якщо його передбачено іпотечним договором;
  • відмітку про реєстраційний номер, дату та місце державної реєстрації іпотеки.

Сторони можуть вносити додаткову інформацію, яку вважатимуть необхідною, до заставної. Бажано, щоб заставна відповідала іпотечному договору та договору, що обумовлює основне зобов’язання. Якщо буде встановлено невідповідність, то положення заставної мають пріоритетне значення.

Заставна підписується іпотекодержателем та боржником, якщо він відрізняється від іпотекодавця.

Як працює заставна

Так, заставна, по суті, є документальною підставою законних вимог кредитора та підтверджує факт надання іпотеки.

Для реалізації своїх прав за заставною кредитор може заявити боржнику письмову вимогу про виконання основного зобов’язання на його користь відповідно до умов договору. У цій вимозі вказується банківський рахунок власника заставної для здійснення боржником своїх грошових зобов’язань. За необхідності, кредитор повинен пред’явити боржнику оригінал заставної, але без здійснення передачі.

Передача такого документу можлива тільки у випадку повного виконання боржником взятих на себе зобов’язань. Врахуйте, якщо заставна перебуває у боржника, отже, він виконав свої зобов’язання, якщо інше не доведено. Тому не передавайте заставну за будь-якими підставами, оскільки перебування заставної в іншої особи (не у боржника) свідчить про невиконання взятого зобов’язання.

А що робити, якщо зобов’язання виконується боржником частинами?

У такому випадку законодавство вказує, що кредитор повинен видавати боржнику документ, який би підтверджував отримання певного платежу, та вести облік таких платежів.

У випадку суперечностей між документами, що підтверджують отримання платежів, та їх реєстром документи про отримання платежів мають перевагу.

Іпотека в Україні: умови та особливості

Підпишіться на нашу юридичну розсилку!

Підводимо підсумки по темі іпотеки:

  1. Іпотека – це надання нерухомого майна як гарантії виконання взятого на себе зобов’язання.
  2. Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду.
  3. Законодавством встановлені мінімальні вимоги до іпотечного договору, недотримання яких може призвести до його недійсності за рішенням суду.
  4. Заставна – це цінний папір, який посвідчує право кредитора на отримання від боржника виконання взятого у грошовій формі.

© 2020 Юридичний самозахист · Копіювання матеріалів сайту без дозволу заборонено
Всі зображення на ресурсі використовуються згідно з ліцензією Creative Commons CC0
Дизайн та підтримка: GoodwinPress.ru