Как безопасно заключить договор аренды с физ лицом

Если вы решили сдать квартиру в аренду, то вам нужно, во-первых, потратить время и силы, чтобы найти подходящего арендатора, во-вторых, правильно оформить с ним договор аренды (найма) жилья. По украинскому законодательству договор аренды с физ лицом обязательно должен быть заключен письменно.

Договор аренды для арендатора (того, кто ищет квартиру) – это гарантия того, что при надлежащем пользовании его не выгонят из квартиры досрочно. Для арендодателя (того, кто сдаёт квартиру) договор – это залог того, что арендатор будет вовремя платить и возместит ущерб за причиненный имуществу вред (например, если по его вине в квартире случится пожар или зальёт соседей).

Таким образом, подписание договора является важным для обеих сторон, особенно если вы собираетесь заключить договор аренды квартиры на длительный срок. Ниже мы расскажем о том, как правильно сдать квартиру и оформить договор.

Поиск арендатора квартиры пошагово

Если вы приняли решение сдавать квартиру, вам для начала нужно предпринять следующие шаги:

1. определить размер арендной платы, который будет соответствовать состоянию и месторасположению вашей квартиры. Также необходимо учитывать актуальные средние цены по аренде в вашем районе;
2. сделать качественные фото вашей квартиры в разных ракурсах, которые смогут привлечь арендатора;
3. разместить рекламные объявления в Интернете на соответствующих сайтах;
4. провести переговоры с потенциальными арендаторами и провести просмотры квартиры (сколько их будет, зависит от того, насколько правильно вы сделали предыдущие шаги).

Если после размещения вами рекламы звонки поступать не будут, значит, вы могли допустить одну из следующих ошибок:

• неверно определили цену;
• сделали неудачные фото или недостаточно хорошее описание вашей квартиры;
• неправильно разместили рекламу.

Должны заметить, что поиск арендатора для квартир даже с хорошим местоположением и ремонтом, является делом, в котором нужны немало времени и терпения. В большинстве случаев этот процесс лучше доверить квалифицированному специалисту, тем более что комиссию в таких случаях платит арендатор, а не владелец квартиры.

То есть при обращении к брокеру вы не тратите денег (за исключением затрат на рекламу, которые и так понесёте при самостоятельном поиске), но зато существенно сэкономите своё время, а порой и нервы при сдаче квартиры в аренду. Если ваша квартира находится в г. Киеве, вы можете прочесть о вышеперечисленных услугах здесь.

После того как подходящий арендатор будет найден, следующим этапом является подписание договора аренды жилищного помещения.

Особенности договора аренды квартиры в 2023 г.

При заключении договора аренды с физ лицом нужно принимать во внимание, какие требование установлены законодательство к его форме (устная, письменная, нотариальная), сроку его действия, обязательным условиям, которые должен содержать договор и условиям, которые стороны могут прописать на своё усмотрение.

Форма типичного договора аренды квартиры

Договор найма или аренды жилья между физическими лицами может быть заключен в простой письменной форме. Это означает, что заверять его у нотариуса или где-либо регистрировать не нужно.

Исключение составляют договора с дальнейшим выкупом помещения, для которого предусмотрена обязательная нотариальная форма, то есть такой договор подписывается исключительно у нотариуса. Однако арендодателем по такому договору может быть только предприятие, а не физическое лицо, поэтому в данной статье мы его не рассматриваем.

Срок действия договора аренды (найма) жилого помещения

Срок договора аренды квартиры в Украине в 2023 г. вы устанавливаете вместе с арендатором в зависимости от того, на какой период она нужна арендатору и насколько долго вы готовы её сдавать. К примеру, вы можете заключить договор на 1 год с правом продления срока его действия.

Можно ли заключить договор аренды на неопределенный срок?

Вы можете вообще не прописывать срок действия договора, однако в таком случае договор будет автоматически подпадать под норму закона, которая предусматривает срок аренды в 5 лет. Такая длительность практически никого не интересует, поэтому лучше всё-таки урегулировать вопрос о сроках.

Как продлить договор аренды квартиры?

Договор продлевается, как правило, с согласия сторон, то есть для его продления нужно будет каждый раз подписывать к нему дополнение. Альтернативный вариант – предусмотреть автоматическое продление договора, если ни одна из сторон не возражает против этого и не сообщила об этом письменно.

Обязательные условия договора аренды между физическими лицами

К обязательным условиям договора аренды относятся:

1. предмет (какая именно квартира сдаётся в аренду);
2. размер арендной платы и порядок её внесения;
3. на какой срок помещение сдаётся в аренду (об этом мы уже писали выше).
4. то, что помещение относится к жилому фонду и может быть использовано только для проживания в нем.

Это минимальные условия, которые должен содержать даже самый короткий договор аренды квартиры.

Однако, как подсказывает наш опыт, таких условий оказывается явно недостаточно, поскольку существует ряд важных вопросов, без согласования которых у вас в дальнейшем могут возникнуть проблемы с арендатором.

К таким условиям относятся такие условия как:

• Кто и в каком порядке будет оплачивать коммунальные услуги.
• Кто имеет право вселиться вместе с арендатором.
• В каком размере арендатор несёт ответственность за просрочку уплаты арендной платы, повреждение квартиры и как это нужно фиксировать.
• Может ли арендатор прописаться в жилье до окончания срока действия договора.
• Кто будет проживать в квартире помимо самого арендатора.
• В каких случаях договор может быть расторгнут досрочно.
• Как часто владелец жилья может проверять квартиру и должен ли он об этом уведомлять заранее.
• Кто должен делать текущий или капитальный ремонт в квартире.

Договор аренды может содержать и другие важные нюансы, которые не противоречат законодательству, однако перечислить их все в данной статье не представляется возможным.

Можно ли прописаться в квартире на основании договора аренды

Более подробно остановимся на вопросе прописки в арендуемой квартире.

Многих беспокоит вопрос, может ли арендатор прописаться в квартире без ведома хозяина, а также прописать в ней своих несовершеннолетних детей. Договор аренды может быть основанием для прописки, а после окончания – выписки жильца.

Юридически правильно, будет отрицать такую возможность, если договором не предусмотрено право арендатора на прописку в квартире. Однако если вы хотите исключить подобную возможность, то для большей надежности мы бы рекомендовали указывать в договоре на отсутствие такого права у арендатора.

Имеет ли юридическую силу договор аренды квартиры

Даже если вы не декларируете доходы, получаемые с аренды, это не имеет никакого значения для того, чтобы договор имел юридическую силу. В случае нарушения его условий вы как арендодатель имеете право официально защищать свои интересы в суде, в случае его нарушения арендатором. Такими же правами наделяется арендатор.

Однако как показывает практика, более требующими защиты являются интересы именно хозяина квартиры, поскольку передает свою квартиру в пользование, как правило, совершенно посторонним людям.

Кто платит налоги с договора аренды

Налоги платит арендодатель (владелец помещения), если это договор аренды между физическими лицами.

Если же юридическое лицо или частный предприниматель заключает договор аренды с физ лицом, которое является арендодателем, то налоги платит арендатор (то есть юр лицо или предприниматель) как налоговый агент. Размер налога составляет 18% от размера арендной платы.

Аренда капитального помещения

Если речь идет об аренде целого строения или другого капитального сооружения или его части, то договор подлежит обязательному нотариальному заверению и государственной регистрации.

В договоре можно прописать любые условия на усмотрение сторон, так же как и в договоре аренды жилья, однако особое внимание стоит обратить на следующие условия:

• для какой деятельности будет сниматься помещение;
• какая стоимость арендуемого помещения, кто несет ответственность за его повреждение;
• кто и в каком порядке будет оплачивать коммунальные услуги (как правило, их оплачивает арендатор);
• имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду, и в каком порядке (как правило, нужно письменное согласие арендодателя);
• может ли арендатор делать в помещение ремонт, и каким образом будет компенсироваться его стоимость по окончанию срока договора (если будет).
• Другие условия, не противоречащие закону.

Договор аренды с физ лицом – итоги:

1. Для владельца квартиры очень важно уделить внимание правильному оформлению договора аренды, поскольку речь идёт о сохранности вашей собственности.
2. Поиск арендатора является трудоёмким процессом, проведение которого рекомендуется доверить профессионалу.
3. К договору аренды жилья нет особо жестких требований, помимо того, что он обязательно должен быть заключен в письменной форме, если его стороны – физические лица.
4. В договоре аренды квартиры можно прописать практически любые условия на своё усмотрение, однако необходимо проанализировать, не противоречат ли такие условия действующему законодательству, и что будет применяться в случае возникновения проблем – условия договора или же требования закона.
5. Мы можем помочь вам в поиске арендатора для вашей квартиры и правильном оформлении договора. Подробнее о наших услугах вы можете прочитать здесь.

Другие статьи этой рубрики
• 
  Оценка квартиры для продажи, дарения, ипотеки
• 
  Сколько стоит оформить дарственную на дом в Украине
• 
  Как приватизировать квартиру
• 
  Как оформить получение налогового вычета при покупке квартиры
• 
  Что такое задаток как способ обеспечения исполнения обязательств
• 
  Как происходит приватизация в Украине