Как взять займ под залог квартиры
В этой статье мы поговорим о том, что такое залог, как его оформить, какое имущество можно передать под залог в 2023 году, какие установлены требования, нужна ли регистрация залога и как дать займ под залог квартиры
Передавая деньги в долг, любому человеку хочется быть уверенным в том, что деньги к нему вернутся и, желательно, в установленный срок и на оговоренных условиях. Конечно, можно поверить человеку на слово, оценить его деловые и моральные качества, понадеяться на честность.
Но когда речь идет о больших суммах, согласитесь, что хотелось бы иметь какие-то обеспечительные меры, чтобы обязательства исполнялись надлежащим образом. Именно с этой целью и устанавливаются штрафы за просрочку и неуплату, привлекают поручителей либо, как вариант, берут что-то в залог.
Содержание статьи:
Залог: что это
Статья актуальна на 2023 год
Закон Украины «О залоге» от 02.10.1992 г. № 2654-XII (далее ‒ Закон №2654), а также Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 № 435-IV (далее ‒ ГК) ‒ базовые нормативно-правовые акты, которые устанавливают основу правового регулирования данного вопроса.
Итак, ст. 1 Закона № 2654 определяет залог как способ обеспечения исполнения взятых обязательств. Проще говоря, залог ‒ это дополнительная гарантия надежности контрагента. Поэтому можно верить должнику не только на слово, но и подкреплять свою уверенность в нем с помощью рассматриваемого механизма.
То есть, если должник не оправдал возложенных на него надежд, кредитор имеет право вернуть себе причитающееся за счет этого механизма. Даже более того, он имеет право преимущества перед другими кредиторами этого «неблагополучного должника».
Этим и объясняется популярность использования такого обеспечения исполнения обязательств. Приятным бонусом для кредитора является и то, что ему, как правило, четко известно, на какое имущество он сможет обратить взыскание в случае невыполнения должником обязательства. Не менее эффективно работает залог и по отношению к должнику, так как страх потерять имущество стимулирует должника к надлежащему исполнению своих обязательств.
Предмет залога
Что же можно передать под залог? Это может быть как имущество, так и имущественные права.
При этом если речь идет об имуществе, то оно либо должно быть уже в собственности должника, либо в будущем, после заключения договора, должно перейти в его собственностью (например, будущий урожай, приплод скота и т.п.), если это предусмотрено договором.
На практике имущество еще должно быть ликвидным, что позволит реализовать его с экономической точки зрения таким образом, чтобы стоимости хватило для полного удовлетворения требований кредитора.
Тем не менее стоит помнить, что не каждая вещь может быть гарантией выполнения обязательства. Более того, в законодательстве установлены ограничения для определенных видов имущества. Так, предметом залога не могут быть, например:
- культурные ценности, которые являются объектами права государственной или коммунальной собственности и занесены или подлежат занесению в Государственный реестр национального культурного достояния;
- памятники культурного наследия, занесенные в Перечень памятников культурного наследия, не подлежащих приватизации согласно Закону Украины «О Перечне памятников культурного наследия, не подлежащих приватизации» от 23.09.2008 г. № 574-VI;
- требования, которые имеют личный характер (например, требования о возмещении морального вреда);
- другие требования, залог которых запрещается законом;
- объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена законодательными актами;
- имущественные комплексы государственных предприятий и их структурных подразделений, находящиеся в процессе корпоратизации;
- общежития как объекты недвижимого имущества, жилые комплексы и / или их части, на которые распространяется действие Закона Украины «Об обеспечении реализации жилищных прав жителей общежитий» от 04.09.2008 г. № 500-VI.
При этом залог имущества охватывает его принадлежности и неотделимые плоды, если иное не предусмотрено законом или договором.
Вполне возможно у вас возник вопрос: «А можно ли поменять залоговое имущество?». Да, это вполне возможно. Но есть одно «но». Так как это прежде всего гарантия интересов кредитора, логично, что при замене предмета на иное имущество последнее его может не устроить. Поэтому законодатель установил правило: замена предмета залога – только с согласия залогодержателя, если конечно, об ином вы не договоритесь в договоре (что вряд ли в интересах кредитора) или не установлено законом.
Более того, если предмет будет случайно уничтожен или поврежден, то залогодатель по требованию залогодержателя должен предоставить равноценный предмет или, если это возможно, восстановить уничтоженный или поврежденный предмет.
Имущество в совместной собственности: возможен ли залог
По правилам ГК имущество может находиться либо в вашей личной собственности (в таком случае вы можете распоряжаться им как сами пожелаете), так и в общей собственности. При этом, общая собственность бывает двух видов: долевая и совместная. При долевой форме собственности доли каждого собственника четко установлены, а при совместной ‒ нет.
Конечно, законодатель не ограничивает право залога в зависимости от личной или общей собственности. Но в последнем случае следует все-таки учитывать некоторые особенности.
Так, имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть передано в залог только с согласия всех совладельцев.
В случае, если имущество находится в общей долевой собственности, оно может быть самостоятельным предметом залога при условии выделения его в натуре. То есть собственник доли может свободно ею распоряжаться и заключать договор залога доли.
Договор залога в Украине
Как правило, залог возникает на основании договора. Хотя бывают, конечно, случаи, когда основа для его возникновения ‒ решение суда или законодательные нормы.
Стороны договора залога – это залогодатель и залогодержатель. Логично, что залогодатель ‒ это тот, чье имущество передаётся под залог, а залогодержатель ‒ это, по сути, кредитор.
Более того, должник не обязательно должен быть залогодателем. В договоре может появиться и третье лицо (так называемый имущественный поручитель). Обязательно лишь то, что залогодатель должен иметь право отчуждать это имущество. Таковым может быть либо собственник имущества, либо лицо, которому последний передал имущество по доверенности для залога (квартиры или иного имущества).
Заключается договор залога между физическими лицами, юридическими лицами или государством.
В договоре нужно указать:
- суть, размер и срок того обязательства, которое гарантируется залогом;
- описать предмет;
- иные условия, о которых договорились стороны.
К третьей группе условий может быть отнесено:
- проведение по требованию одной из сторон или по взаимному согласию аудиторской проверки достоверности и полноты баланса или финансового состояния соответствующей стороны договора;
- оценка предмета в соответствии с законодательством;
- страхование предмета, если он не подлежит обязательному страхованию (ст. 581 ГК);
- возложение риска случайной гибели или случайного повреждения предмета на залогодержателя (ч. 1 ст. 580 ГК);
- предоставление возможности залогодателю заменять предмет без согласия залогодержателя (ст. 579 ГК);
- установление запрета перезалога (ч. 1 ст. 588 ГК).
Форма договора залога
Логично, что договор залога стоит заключать именно в письменном виде, дабы иметь достаточное доказательство как для кредитора (для удовлетворения своих требований за счет залогового имущества), так и для должника (как гарантия добросовестности кредитора).
Если передается недвижимое имущество или, например, транспортные средства, подлежащие государственной регистрации, стоит обратиться к нотариусу и нотариально удостоверить договор. При этом нотариальное удостоверение производится по местонахождению (месту регистрации) этого имущества или по местонахождению (месту регистрации) одной из сторон договора.
Не исключено, что в законодательстве могут существовать и иные случаи нотариального удостоверения договора залога. В любом случае, если одна сторона настаивает на нотариальном удостоверении договора (даже тогда, когда это не обязательно), согласно ст. 209 ГК договор может быть нотариально удостоверен.
Если не придерживаться этих требований (например, не удостоверить нотариально договор залога автомобиля между физическими лицами или договор залога имущества между физическими лицами), договор будет недействительным.
Итак, подведем итог: право залога возникает с момента заключения договора залога, а в случае, если договор нужно нотариально удостоверить – с момента удостоверения договора. Если предмет залога в соответствии с законом или договором должен находиться у залогодержателя, право залога возникает в момент передачи ему предмета залога. Если такая передача была осуществлена до заключения договора ‒ то, с момента его заключения.
Договор залога и договор, который устанавливает основное обязательство, могут быть оформлены и нотариально заверены в виде одного документа. Такой документ по форме и содержанию должен соответствовать требованиям, установленным как для договора залога, так и для договора по основному обязательству.
В случае предоставления нотариусу соглашения о внесении изменений к основному договору ссылка на него отображается в тексте договора о внесении изменений и / или дополнений к договору залога (ипотечного договора). Изменения и дополнения к ипотечному договору подлежат нотариальному удостоверению. Соглашение о внесении изменений и дополнений в иные договора залога оформляется с соблюдением требований статьи 654 ГК (форма договора о внесении изменений = форма основного договора, если иное не установлено в договоре, законе или не вытекает из обычаев делового оборота).
Наши специалисты с удовольствием покажут вам образцы договора залога, а также помогут составить договор залога недвижимого имущества между физическими лицами и не только.
Регистрация залога
Залог недвижимого имущества (ипотека) подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно ст. 4 Закона Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 г. № 898-IV обременение недвижимого имущества ипотекой подлежит государственной регистрации.
Согласно ст. 19 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 № 1952-IV государственная регистрация ипотек проводится в срок, не превышающий двух рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав.
Что касается договора залога движимого имущества, то такой залог может быть зарегистрирован на основании заявления залогодержателя или залогодателя с внесением записи в Государственный реестр обременений движимого имущества.
Обращаем ваше внимание, что факт регистрации не связывается с моментом возникновения права залога и не влияет на действительность договора залога.
Когда прекращается залог
Залог прекращается только:
- если выполняется взятое на себя обязательство;
- в случае потери заложенного имущества. С потерей предмета аннулируется ценность залога как способа обеспечения исполнения обязательства. Но тем не менее это основание не является универсальной панацеей для прекращения залога, ведь ч. 2 ст. 580, ч. 2 ст. 587 ГК возлагают на залогодателя обязанность восстановить или заменить предмет залога.
- В случае приобретения залогодержателем права собственности на заложенное имущество;
- в случае принудительной продажи заложенного имущества;
- при истечении срока действия того права, которое является предметом;
- в других случаях прекращения обязательств, установленных законом.
Как взять кредит под залог квартиры
Если речь идет о большом размере денег, которые просят в долг, но при этом есть сомнения в платежеспособности заемщика, логично давать в долг такие деньги под залог недвижимости. Договор займа с залогом будет являться своеобразной страховкой, ведь кредитор сможет взыскать долг через суд путем реализации заложенного объекта.
Согласно ст. 575 ГК залог недвижимого имущества, которое остаётся во владении залогодателя (третьего лица) называется ипотекой.
В сознании большинства людей это слово непременно связано с чем-то обременяющим и не совсем понятным. Поэтому для рассеивания ваших страхов и для того, чтобы разобраться что такое залог квартиры, с чего начать, для чего нужна ипотека и действительно ли это так обременяет, как кажется мы подготовили статью «Что такое ипотека в Украине».
Займ под залог квартиры – итоги:
- Залог ‒ это способ обеспечения исполнения взятых обязательств, дополнительная гарантия надежности контрагента.
- Такой договор оформляется в письменной форме, и в случаях, предусмотренных законодательством или по соглашению сторон, подлежит нотариальному удостоверению. Нарушение формы договора влечет за собой его недействительность.
- Факт регистрации не связывается с моментом возникновения права залога и не влияет на действительность договора залога.
- Залог недвижимого имущества, которое остаётся во владении залогодателя (третьего лица) называется ипотекой.
Если Вам нужна консультация или помощь юриста/адвоката по данному вопросу — обращайтесь к нам!
