Как заключить предварительный договор купли-продажи
Представьте себе ситуацию: вам понравилась квартира, а на руках нужной суммы еще нет. Или у продавца еще весь пакет документов не собран. Как же быть сторонам в такой ситуации, чтобы обеспечить заключение сделки в будущем? Выходом может стать оформление предварительного договора купли-продажи. Что представляет собой предварительный договор купли-продажи и как его оформить в 2023 году ‒ ответы на все вопросы в нашей статье.
Содержание статьи:
«Предварительный договор»: что это
Статья актуальна на 2023 год
Такое понятие закреплено на законодательном уровне в ст. 635 Гражданского кодекса Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее – ГК). Там указано, что предварительный договор ‒ это сделка, в которой стороны обязуются заключить на протяжении указанного срока основной договор на определенных условиях. Проще говоря, предварительная сделка ‒ договоренность о заключении основной сделки в определённый срок и на установленных условиях.
Указанный механизм позволяет:
- гарантировать соглашение между сторонами. По сути он заключается только если нет возможности на данном этапе заключить основную сделку;
- фиксировать условия будущей сделки. То есть разрешено оговорить детально предмет, сумму и т.п;
- фиксировать обязательство по оформлению основной сделки в установленный срок.
Форма предварительной сделки купли-продажи
По правилам ст. 205 ГК сделка совершается устно или в письменной форме. Законодатель оставляет право выбора формы сделки за сторонами, если, конечно, иное не прописано в законе.
Однако что касается данного вида договора, то императивное правило гласит: форма предварительного договора должна соответствовать форме основного договора.
Это значит, что если законодательство требует заключения будущей сделки в письменной форме, то и предварительная сделка должна быть оформлена тоже в письменной форме. Например, согласно ст. 657 ГК такие сделки, как купля-продажа земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества нужно обязательно оформлять в письменной форме и нотариально удостоверять.
Поэтому делаем вывод о том, что, например, предварительный договор купли-продажи земельного участка нужно заключать в письменной форме и нотариально удостоверить.
При оформлении предварительного договора купли-продажи автомобиля, действуют немного другие правила. Так, в законодательстве Украины нет требования по нотариальному удостоверению купли-продажи легкового автомобиля. Поэтому к нотариусу можно обратиться по желанию сторон. Но вот, к примеру, предварительный договор купли-продажи нежилого помещения юридически будет считаться незаключенным, если сторонами не соблюдено требование об обязательной нотариальной форме.
В таком случае ни у одной из сторон не возникнет обязательство на заключение будущей сделки купли-продажи нежилого помещения.
Срок для заключения основной сделки купли-продажи
Уже упомянутая статья 635 ГК указывает, что законом могут устанавливаться ограничения относительно срока заключения будущей сделки.
На данный момент указанное ограничение установлено только в отношении субъектов хозяйствования (которыми являются юридические лица и физические лица — предприниматели). Они обязаны оформить основной договор в согласованный между сторонами срок, но не позднее 1 года с момента заключения.
Во всех остальных случаях вы имеете право указать в предварительном договоре любой срок.
Важные условия сделки купли-продажи
Заключая договор, стороны договариваются об условиях, на которых будет заключена будущая сделка.
ГК прямо не прописывает, какие условия должны быть указаны в предварительной сделке. Поэтому опираясь на общие положения ГК (а именно на ст. 638 ГК), таковыми считаются:
- условия о предмете;
- условия, указанные законом как существенные;
- и условия, необходимые для подобных сделок;
- иные условия по договоренности между сторонами.
Также в предварительной сделке купли-продажи квартиры прописывается:
- вид договора;
- информация о сторонах и документах, подтверждающих их личность;
- данные о праве собственности на квартиру;
- срок заключения будущей сделки и ответственность сторон в случае пропуска срока;
- условие о подготовке необходимого перечня документов и о совершении необходимых действий;
- условие о порядке уведомления сторонами друг друга о готовности заключить сделку;
- также условие об ответственности сторон;
- условие о порядке внесения изменений;
- существенные условия будущего договора и порядок их согласования;
- сумма и порядок расчетов;
- характеристики продаваемой недвижимости. Среди которых:
- местонахождение (для квартиры ‒ этаж, номер, площадь, количество комнат);
- другие характеристики объекта;
- порядок передачи объекта покупателю.
В том случае, если будет предусмотрено только часть условий будущей купли-продажи, во время подписания основного договора сторонам нужно согласовать недостающие условия.
О том, как подготовить пакет документов для заключения договора купли-продажи квартиры, какие самые распространённые проблемы и подводные камни, с которыми может столкнуться как продавец недвижимости, так и покупатель, а также какие налоги нужно заплатить, можете узнать из нашей статьи «Как оформить договор купли-продажи квартиры в Украине».
Если вы хотите заключить предварительный договор купли-продажи транспортного средства, то стоит указать идентификационные признаки имущества: вид транспортного средства, марка, модель, регистрационный номер, цвет, год выпуска, номер шасси, номер кузова, номер двигателя, объем двигателя, описание технического состояния транспортного средства.
Помните, что каждая ситуация идентична и своеобразна, поэтому слепое копирование предварительного договора купли-продажи по образцу из просторов интернета чревато негативными последствиями. Наши специалисты могут составить образец предварительного договора купли-продажи, который будет учитывать все особенности будущей сделки, а также помогут заполнить его юридически грамотно.
Протокол о намерениях
Согласно ст. 635 ГК договор о намерениях (протокол о намерениях), в котором нет волеизъявления сторон на то, чтобы считать его предварительным договором, не является таковым.
Протокол о намерениях – это документ, благодаря которому фиксируется соглашение между сторонами. Он не обладает юридической силой договора и не влечет за собой юридических последствий.
Проще говоря, если предварительный договор ‒ обязательство по оформлению будущего договора, то договор о намерениях ‒ просто акт договоренности, который не приводит к возникновению у сторон обязательств. Поэтому нужно четко прописывать, что предварительный договор является именно таковым.
Ответственность за нарушение
В законодательстве указано, что сторона, которая необоснованно уклоняется от оформления будущей сделки купли-продажи, обязана возместить другой стороне убытки, причиненные просрочкой, если иное не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.
Также вы имеете право самостоятельно договориться со второй стороной договора и прописать ответственность за нарушение условий предварительного договора купли-продажи. Но нужно помнить: если основной договор не заключен в указанный срок или если ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о его заключении ‒ обязательство по предварительному договору прекращается.
Это исключает возможность принуждения к заключению основного договора в судебном порядке, исполнения обязанности в натуре или признания права собственности на вещь, которая должна быть приобретена в будущем по договору купли-продажи (постановление ВСУ по делу №6-226цс14 от 02.09.2015 г.)
Заключая предварительный договор купли-продажи недвижимости, некоторые застройщики минимизируют ответственность перед клиентами. Особенно что касается сроков строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Как правило, формулировки связаны с тем, что строительство может затянуться из-за ряда обстоятельств. В результате смещения сроков ввода в эксплуатацию дома означает смещение сроков подписания будущего договора. Поэтому советуем быть внимательными.
Стоит детально прописать условия об ответственность за невыполнение обязанности продать квартиру. Как правило, застройщик ограничивается возвратом средств, которые вполне возможно потеряют в своей стоимости. Поэтому в конечном итоге покупатель получит еще меньше, нежели вложил.
Предварительный договор купли-продажи – итоги:
- Предварительный договор является неким промежуточным этапом перед заключением сторонами будущей сделки купли-продажи.
- Предварительный договор должен содержать ряд условий, предусмотренных законодательством. Самыми важными можно считать срок заключения основной сделки и ответственность за уклонение от дальнейшего подписания основного договора.
- Предварительная сделка хоть и фиксирует договоренность сторон, но не является панацеей для покупателя от незаконных действий продавца недвижимости. В любом случае перед заключением подобных договоров следует внимательно изучить ряд юридических моментов. А мы с удовольствием в этом поможем.
Если Вам нужна консультация или помощь юриста/адвоката по данному вопросу — обращайтесь к нам!
