Что такое ипотека в Украине

Наверное, каждый из нас знаком со словом «ипотека»: кто-то познакомился с ним на практике, кто-то еще нет. При этом в сознании большинства людей это слово непременно связано с чем-то обременяющим и не совсем понятным. Давайте разберемся с тем, что такое ипотека в 2023 году, с чего начать, для чего она нужна и действительно ли это так обременяет, как кажется.

Что такое ипотека

Согласно Закону Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 № 898-IV (далее ‒ Закон №898) ипотека – это обеспечение выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое и становится предметом ипотеки и остаётся во владении и пользовании его собственника, но является гарантией того, чтоб обязательство будет выполнено и для этого может быть продано в случае невыполнения обязательства.

Сторонами договора ипотеки являются два действующих лица: ипотекодатель и ипотекодержатель. Кто же они?

Согласно этому же Закону ипотекодатель – это лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения собственного обязательства или обязательства другого лица перед ипотекодержателем. То есть по большому счету ипотекодатель – это должник либо же имущественный поручитель. Он берет на себя какое-то обязательство и его выполнение гарантирует своим недвижимым имуществом.

Имущественный поручитель — это лицо, передающее в ипотеку недвижимое имущество для обеспечения выполнения обязательства другим лицом. В целом, это тот человек, который идет на большой риск ради должника. Он гарантирует своим имуществом исполнение должником его обязательств. Если за счет имущества этого поручителя будут удовлетворены требования кредитора, имущественный поручитель сам становится кредитором по отношению к должнику, за которого он поручался.

В свою очередь, ипотекодержатель – это кредитор по обязательству, в котором недвижимое имущество передано в ипотеку.

Ипотека по своей сути является залогом, предметом которого может быть только недвижимое имущество.

Значение ипотеки

В условиях современного мира очень многие люди пользуются услугами кредита, что, конечно же, положительно сказывается на развитии экономических отношений. Логично, что наиболее эффективно интересы кредитора могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку:

1. недвижимость «стабильна». Она мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения по сравнению с другими объектами;
2. стоимость недвижимости постоянно увеличивается;
3. «особо ценный объект» для любого человека, поэтому риск ее потери как нельзя лучше стимулирует должника надлежащим образом выполнить свое обязательство.

Поэтому одним из инструментов защиты интересов кредиторов-банков является ипотечный кредит.

Выгодная ипотека может быть не только для кредитора, но и в некотором смысле для должника, потому что:

• имущество, которое является предметом ипотеки, остается у должника;
• должник имеет право им пользоваться в соответствии с его целевым назначением;
• должник имеет право получать от такого предмета продукцию, плоды и доходы, если иное не установлено ипотечным договором;
• ипотекодатель вправе завещать такое имущество. Сделка, которая бы ограничивала такое право должника, является ничтожной.

При этом определенные ограничения по использованию такого имущества все-таки существуют. Ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя:

• сводить, уничтожать или проводить капитальный ремонт здания (сооружения), расположенного на земельном участке, являющегося предметом ипотеки, или осуществлять существенные улучшения этого земельного участка;
• передавать предмет ипотеки в следующую ипотеку;
• продавать или другим образом распоряжаться предметом ипотеки (кроме завещания);
• передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование.

Что может быть предметом ипотеки

Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество: земельные участки и объекты, расположенные на них, перемещение которых невозможно без изменения их стоимости и назначения.

Стоит отметить, что ипотека на недвижимость может быть установлена как в отношении одного объекта, так и сразу в отношении нескольких объектов.

Обязательными для ипотеки условиями являются:

1. Правовой статус. Такой объект должен принадлежать ипотекодателю на праве собственности или праве хозяйственного ведения (право, которое принадлежит государственным или коммунальным предприятиям).
2. Возможность отчуждения. Имущество может быть отчуждено собственником и на него может быть обращено взыскание.
3. Выделение в натуре. Имущество должно быть выделено в натуре, то есть должно быть отдельным «самостоятельным» объектом.

Предметом ипотеки может быть также:

• объект незавершенного строительства, на который выдано разрешение на строительство, понесены расходы на его сооружение, но отсутствует принятие в эксплуатацию в соответствии с законодательством;
• права на объект, в том числе право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования также приравнивается к недвижимому имуществу;
• будущей собственностью, которая станет таковой после заключения договора ипотеки.

Основным условием в таком случае является документальное подтверждение имущественных прав на вышеперечисленные объекты.

Стоимость предмета ипотеки возможно установить двумя способами:

1. по соглашению между сторонами ипотечных взаимоотношений, о которых мы указывали выше;
2. по результатам независимой оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности.

Особенности ипотеки

Недвижимость в совместной собственности

Как мы знаем, имущество, которое предполагается передавать в ипотеку, должно находиться у должника в праве собственности. А что делать с имуществом, когда оно находится в общей собственности? Закон №898 не запрещает передавать такое имущество в ипотеку, но с одним условием − необходимо нотариально удостоверенное согласие всех совладельцев.

Возможны ситуации, когда такое согласие трудно получить или невозможно. В этом случае законодатель пошел на уступку должнику и указал, что вышеуказанное согласие не нужно лишь в том случае, если должник передает в ипотеку:

• только свою долю;
• она выделена в натуре;
• право собственности на нее зарегистрировано как на отдельный объект.

Ипотека здания и земельного участка

Также сложности могут возникнуть и тогда, когда в ипотеку передается какое-либо здание.

Естественно, любое здание находится и связано с земельным участком. Поэтому и рассматривать ипотеку какого-либо здания нужно во взаимосвязи с этим земельным участком. Вопрос лишь в том, кому принадлежит этот земельный участок. Если он принадлежит должнику, как и здание, которое находится на нем, то проблем нет − здание вместе с участком передаются в ипотеку.

Возможны ситуации, когда земельный участок может принадлежать другому лицу и передан ипотекодателю в аренду (пользование). После обращения взыскания на здания, которые принадлежат должнику, их новый владелец приобретает права и обязанности по аренде этого земельного участка (пользования им).

Аналогично решается вопрос и в том случае, если повернуть указанную ситуацию наоборот. Если должник передает в ипотеку земельный участок и на нем расположены какие-то здания, которые находятся в праве собственности этого должника, то эти объекты все вместе подлежат передаче в ипотеку.

Если же собственником земли остаётся должник, а собственником этих зданий является другой человек, новый владелец земельного участка обязан предоставить владельцу здания такие же условия пользования земельным участком, которые имел ипотекодатель.

Ипотека не отменяет те положения, которые установлены Земельным кодексом относительно запретов и ограничений по отчуждению и целевому использованию земельных участков. Реализация переданных в ипотеку земельных участков сельскохозяйственного назначения при продаже предмета ипотеки осуществляется на публичных торгах. Покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения могут быть лица, определенные Земельным кодексом Украины.

Действие Закона №898 не распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности и не подлежат приватизации.

Объекты незавершенного строительства

Свои особенности имеют и объекты незавершенного строительства. Их отличие от других предметов, которые могут быть переданы в ипотеку, состоит в том, что при передаче в ипотеку земельного участка под ними, они автоматически считаются предметом ипотеки, независимо от того кто собственник таких объектов. И даже после завершения строительства объекта, они остаются предметом ипотеки согласно заключенному договору.

Обратите внимание! Ипотека не распространяется на ту часть объекта, которая выделена в натуре и была приобретена любым лицом (покупателем) на основании гражданско-правового договора. Полная стоимость выделенной части должна быть уплачена до момента принятия решение о продаже предмета ипотеки, если иное не установлено договором с покупателем.

Имущество в государственной или коммунальной собственности

Условием ипотеки в таком случае является получение согласия органа государственной власти или органа местного самоуправления, к сфере хозяйственного ведения которого относится соответствующее предприятие, учреждение или организация.

Что не может быть предметом ипотеки

Запрещается передача в ипотеку в Украине объектов права государственной собственности, не подлежащих приватизации.

Предметом ипотеки также не могут быть памятники культурного наследия, занесенные в Перечень памятников культурного наследия, не подлежащих приватизации согласно Закону Украины «О Перечне памятников культурного наследия, не подлежащих приватизации» от 23.09.2008 № 574-VI.

Требования, которые обеспечиваются ипотекой

За счет ипотеки кредитор имеет право удовлетворить свои требования полностью или в какой-либо части, которая определена ипотечным договором, включая уплату процентов, неустойки, основной суммы долга и любого увеличения этой суммы, которое было прямо предусмотрено условиями договора.

Если иное не установлено законом или ипотечным договором, ипотекой также обеспечиваются требования ипотекодержателя по возмещению:

• расходов, связанных с предъявлением требования по основному обязательству и обращением взыскания на предмет ипотеки;
• расходов на содержание и сохранение предмета ипотеки;
• расходов на страхование предмета ипотеки;
• убытков, причиненных нарушением основного обязательства или условий ипотечного договора.

Законодательством установлен такой «бонус» для кредиторов ‒ назовем его «право преимущественного требования». Его смысл состоит в том, что при нарушении должником взятого на себя обязательства, кредитор имеет преимущественное право перед другими лицами на удовлетворение своих требований за счет ипотечного имущества. Такое «право преимущества» возникает с момента государственной регистрации самой ипотеки.

Если же законодательством установлено приоритет какого-либо требования на такое имущество, то это требование будет иметь первоочередную силу (даже несмотря на то, что ипотекодержатель имеет право преимущества) только при условии его возникновения и регистрации до момента государственной регистрации ипотеки.

Как оформить ипотеку

В Законе №898 выделены три основания для получения ипотеки, а именно:

1. договор;
2. закон;
3. решение суда.

Права по ипотеке возникают с момента ее государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки проводится с целью установления приоритета, то есть преимущественного права ипотекодержателя перед другими лицами удовлетворить свои требования первым за счет имущества, переданного в ипотеку.

Согласно ст. 19 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 № 1952-IV государственная регистрация ипотек проводится в срок, не превышающий двух рабочих дней со дня регистрации соответствующего заявления в Государственном реестре прав.

Согласно ст. 34 вышеуказанного Закона за государственную регистрацию ипотеки уплачивается административный сбор в размере 0,05 прожиточного минимума для трудоспособных лиц (по состоянию на 2018 год ‒ 88 гривен 10 копеек). Административный сбор взимается в соответствующем размере прожиточного минимума для трудоспособных лиц, установленного законом на 1 января календарного года, в котором подаются соответствующие документы для проведения государственной регистрации прав, и округляется до ближайших 10 гривен. То есть уплатить придётся 90 гривен.

Подать заявление и другие документы для ипотеки может либо ипотекодержатель либо лицо, в интересах которого установлена, изменена или прекращена ипотека, или уполномоченное им лицо.

В результате прохождения этой процедуры получаем выписку из Государственного реестра прав и внесение в открытый раздел Государственного реестра прав соответствующих сведений о вещных правах и их обременениях, об объектах и субъектах этих прав.

Условия ипотеки

Взять ипотеку в Украине можно на основании письменного нотариально заверенного договора.

Существенными условиями ипотечного договора являются следующие:

• информация о сторонах. Для ипотекодателя и ипотекодержателя − юридических лиц, если они резиденты, такими данными будут: наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре юридических, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований. Для нерезидентов необходимо указать наименование, местонахождение и государство, где зарегистрировано лицо.

Данные физических лиц, если они граждане Украины: фамилия, имя, отчество, место жительства с указанием адреса и индивидуальный идентификационный номер. Если же стороной этого договора является иностранец либо лицо без гражданства, обязательно указывайте фамилию, имя, отчество (при наличии), адрес постоянного места жительства за пределами Украины;

• информация о взятом обязательстве: содержание, размер, срок и порядок его выполнения и / или ссылка на сделку, по которой установлено такое обязательство;
• информация о предмете ипотеки, которая была бы достаточной для его идентификации, и/или его регистрационные данные, в том числе кадастровый номер и целевое назначение.
• а также информация о выданной закладной или ее отсутствии.

Вышеуказанный список обязателен к выполнению! Если его не придерживаться при составлении договора, есть риск признания его недействительным по решению суда.

Конечно, никто не запрещает вам вносить любые другие данные в договор, касаемо, например, определения стоимости предмета ипотеки, ссылки на документ, подтверждающий право собственности ипотекодателя на такой предмет, сведений об ограничении и обременении прав ипотекодателя на предмет ипотеки, определения способа взыскания на такой предмет.

Договор, в котором прописано основное обязательство должника, и ипотечный договор, могут быть оформлены единым документом.

Если ипотекой был гарантирован возврат кредита для покупки недвижимого имущества, которое выступает предметом ипотеки, договор купли-продажи и ипотечный договор могут быть заключены одновременно.

Закладная

Если обязательство должника взято и подлежит исполнению именно в денежной форме, то у кредитора есть возможность оформить закладную. Что это такое и какое имеет значение?

Закладная – это ипотечная ценная бумага, предусмотренная ипотечным договором, удостоверяющая право кредитора на получение от должника исполнения по основному обязательству, а в случае невыполнения основного обязательства ‒ право обратить взыскание на предмет ипотеки. Данные о закладной или о ее отсутствии − это одно из обязательных условий ипотечного договора.

Закладная является свидетельством того, что недвижимость была передана в залог.

После государственной регистрации ипотеки оригинал закладной передается ипотекодержателю, если иное не установлено договором.

Закладная может передаваться ее владельцем любому лицу путем совершения передаточной надписи, которая будет удостоверять переход всех или части прав по этому документу к другому лицу.

При такой передаче новый владелец приобретает все права, связанные с этой закладной, а прежний владелец теряет такие права. Предыдущий владелец обязан передать новому владельцу по его требованию все необходимые документы и информацию, связанные с закладной.

Аннулирование и выдача новой закладной осуществляются по соглашению между сторонами.

Сведения о выдаче, аннулировании закладной также подлежат государственной регистрации.

Обратите внимание! Закладная не выдается в том случае, если ипотекой обеспечено денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения ипотечного договора не установлена и которое не содержит критериев, позволяющих определить эту сумму на конкретный момент.

Итак, определившись с понятием и значением закладной, перейдем к ее форме.

Закладную необходимо оформлять в письменной форме в одном экземпляре на бланке стандартной формы, которая устанавливается Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. На всех экземплярах ипотечного договора проставляется отметка о выдаче закладной.

В зависимости от предмета ипотеки (недвижимое имущество, объект незавершенного строительства) закладная должна иметь визуальные отличия.

При этом, как и для ипотечного договора, в закладной необходимо указать такие обязательные положения:

• название документа. Необходимо указать именно слово «Закладная» как составная часть названия документа и информацию об обязательстве должника перед ипотекодержателем;
• информация о сторонах (такие же требования, как и для ипотечного договора);
• ссылка на данные об ипотечном договоре и договоре, который обуславливает основное обязательство;
• информация о предмете ипотеки, достаточная для его идентификации, и/или его регистрационные данные;
• также информация о содержании и размере основного обязательства, сроке и порядке его выполнения;
• способ обращения взыскания на предмет ипотеки, если он предусмотрен ипотечным договором;
• отметка о регистрационном номере, дате и месте государственной регистрации ипотеки.

Стороны могут вносить дополнительную информацию, которую посчитают нужной, в закладную. Желательно, чтоб закладная соответствовала ипотечному договору и договору, который обуславливает основное обязательство. Если будет установлено несоответствие, то положения закладной имеют приоритетное значение.

Закладная подписывается ипотекодателем и должником, если он отличается от ипотекодателя.

Как работает закладная

Итак, закладная по сути является документальным основанием законных требований кредитора и подтверждает факт предоставление ипотеки.

Для реализации своих прав по закладной кредитор может заявить должнику письменное требование о выполнении основного обязательства в его пользу в соответствии с условиями договора. В этом требовании указывается банковский счет владельца закладной для осуществления должником своих денежных обязательств. При необходимости, кредитор должен предъявить должнику оригинал закладной, но без совершения передачи.

Передача такого документа возможна только в случае полного выполнения должником взятых на себя обязательств. Заметьте, если закладная находится у должника, значит, он выполнил свои обязательства, если иное не доказано. Поэтому не передавайте закладную ни под каким предлогом, поскольку нахождение закладной у другого лица (не у должника) свидетельствует о невыполнении взятого обязательства.

А что делать, если обязательство выполняется должником частями?

В таком случае законодательство указывает, что кредитор должен выдавать должнику документ, который бы подтверждал получение определенного платежа, и вести учет таких платежей.

В случае разногласий между документами, подтверждающими получение платежей, и их реестром документы о получении платежей имеют преимущество.

Что такое ипотека – итоги:

1. Ипотека − это предоставления недвижимого имущества в качестве гарантии выполнения взятого на себя обязательства.
2. Ипотека возникает на основании договора, закона или решения суда.
3. Законодательством установлены минимальные требования к ипотечному договору, несоблюдение которых может привести к его недействительности по решению суда.
4. Закладная − это ценная бумага, которая удостоверяет право кредитора на получение от должника исполнения взятого в денежной форме

Другие статьи этой рубрики
• 
  Можно ли не платить кредит и расторгнуть кредитный договор
• 
  Как оформить займ от частного лица под расписку